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アパート経営法人化のメリット・デメリットをどこよりも分かりやすく解説!

アパート経営が軌道に乗り、順調になってくると、いつ法人化したらいいのかが気になってくるところですね。

不動産経営の節税を考えたとき、法人化のタイミングはとても重要なものとなります。

それでは早速見ていきましょう。

【目次】

法人化のメリット

なんといってもの法人のほうが必要経費の範囲が広い、というのが、最大のメリットではないでしょうか。

不動産所得 = 不動産収入 - 損金

不動産所得は、上記の計算式によって家賃などの不動産収入から、法人税法上の必要経費の損金を差し引いて導きだされます。

この「損金」と認められるのが、法人の場合は法人が行った行為あるのに対して、個人の場合は、あくまでも「収益を生むために必要であった出費」しか認められないのです。

メリット1:退職金を積み立てながらの節税

従業員20名以下の個人事業主か会社役員のみしか入れない「小規模企業共済」という制度があります。

毎月の掛金が全額、所得控除できます。

そして、その支払った額は積み立てられるので、事業を辞めたときか、満65歳になったときに退職金として受け取ることができます。

受取方法は一括、分割、併用といずれかを選ぶこともできます。

掛金は、毎月1,000円~70,000円の範囲で自由に選べるようになっています。

毎月、控除しつつ、退職金としてほぼ全額戻ってくるのです。

一定条件を満たせば共済契約者が払い込んだ掛金の範囲内で事業資金等の貸付けを受けられます。資金不足で困ったときなどに利用できますね。

この共済は、個人事業主でも会社員は加入できませんので、法人化のメリットの一つといえます。

メリット2:役員報酬で節税

個人事業の場合は事業主のあなたには、給料を支払うことはできませんが、法人であれば、あなた自身に「役員報酬」として給与を支払うことができます。

役員報酬として支払われた給与は、法人の「損金」となり、その分の納税額が引き下げられます。

給与所得には、「給与所得控除」という所得控除を差し引けるため、その分、節税できることになります。

また、支払った退職金も全額「損金」となります。

退職金は、退職所得という所得になります。その所得は役員報酬などの所得と違い、「退職所得控除」とい金額の大きな所得控除を差し引くことができるので、所得税の税負担を軽減することができます。

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法人化のデメリット

デメリット1:損金不算入

損金算入されない支出の代表的なものでは、「交際費」があげられますね。

資本金1億円以下の法人では800万円までは「交際費」として認められますが、その額を超える分は損金にはなりません。

  • 経費=会計上の経費
  • 損金=法人税法上、経費として扱えるもの

上記の違いを使い分けることがポイントとなります。

個人の場合、所得税は必要経費にならないものは申告書に計上しなくてもよいのですが、法人の場合は行った行為全てを記帳しなければなりません。

これは、法人税を計算するために常に必要経費となるのかならないのかを意識しなければならないので法人化のデメリットであるともいえるでしょう。

デメリット2:法人住民税の均等割り

法人には、「法人住民税」が課税されます。

この法人住民税は、所得がなくても法人が存在するだけで課せられる税金があります。

これを均等割といいます。

原則は全国一律ですが、地方公共団体ごとに一定の範囲内、変更が可能です。

デメリット3:その他

法人のほうが税務署のチェックが厳しくなったりします。

確定申告も大変になります。

また、法人では融資を受けにくい場合もあり、融資のハードルがあがってきます。利益を出していない、設立したばかりの法人になかなか融資はつきにくかったりするものです。

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不動産管理会社を設立した場合の節税の効果は?

1.毎年の所得税の軽減

不動産管理会社を通じて所得を分散させ、所得金額を押し下げて、税率区分の引き下げを図ります。

2.相続財産の増加の防止

所得の一部を会社へ分散させることによって大家さんの金融資産の増加を防止し、相続財産の膨張を防ぎます。

3.相続税の納税資金の準備

所得を給与という形で分配することによって、分散させることができます。受給者に所得税が課せられますが、給与所得には給与所得控除(概算経費)があるので一般的に課税対象が小さくなるのです。

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所得分散の方法~所得を不動産管理会社に移転させるための3つの方法

1.管理料徴収方式

不動産所有者はあくまでも個人オーナー。

この個人オーナーの物件の管理を行う会社です。収入は管理料のみです。

この管理料は、相場より高い金額の管理料を支払っていると、不当に同族会社へ利益を移転したものとして税務署はみますので注意しましょう。

この管理料、おおよそ家賃収入の10%程度までと言われています。

2.転貸方式

サブリース方式とも呼ばれます。

個人オーナーが所有物件を不動産管理会社に一括で貸付けます。

会社から個人オーナーに借り上げ家賃を支払います。そして会社はその借り上げた物件に入居者を入れて家賃を得るのです。

サブリース料の相場は家賃収入の20%前後でしょう。一括で借り上げるということは空室リスクも負うことになります。その分、管理料徴収方式よりも高めに設定できるのです。

3.不動産所有方式

会社が建物そのものを所有します。家賃はすべて会社に入ってきます。

収入の分散効果が最も大きい方法と言えるでしょう。

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不動産管理会社の目的を明確にしておこう。

ここでの不動産管理会社とは、通常の利益を追求し続ける「会社」とは違い、重税による不動産の財産の減少を防ぐことを目的とした会社のことです。

大きく分けると二通りあります。

1.不動産の財産を不動産管理会社に集約させること

不動産を会社に移転させると、相続が発生することなく財産を永続して守ることが可能になります。

2.不動産管理会社は所得が通過していくだけの役割をもたせる

これは、収入の分散だけを目的とする場合です。親族に給与を払い、会社の所得をできるだけ抑えて法人税の負担を軽減させるのが有効となります。

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