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アパート経営の法人化と相続税対策

アパート経営と法人化

日本は先祖代々の土地にアパートを建てて、不動産収入を得る。いわゆる「賃貸経営」をしている地主さんが多いです。

彼らはよく「大家さん」とも呼ばれます。大家さんと聞くと、個人や地主夫婦で入居者の対応をしている印象が強いですね。

ただ、この大家業による家賃収入が年次で一定の割合を超えると、多額の税金がかかるため工夫が必要です。代表的な方法が、法人化をして「会社」を設立し、法人の事業としてアパート経営をするというものです。

1.法人化の目安は「年収2,000万円」

いわゆる個人としてアパート賃貸事業を行う個人事業主から、会社として事業を行う法人格に切り替える目安は、年収2,000万円を超えるかどうかです。

不動産収入に限らず、事業所得や山林所得など一部の所得税も含めての金額ですが、この「年収」の概念を間違えないようにしましょう。

年収と所得の関係はさまざまな控除制度が関わってくるため、難しいものですが、だいたい課税所得(収入から給与所得控除や生命保険料控除などを差し引いた金額)が1,800万円を超えた場合は、所得税の税率は40%となり、住民税と合わせると、収益の半分が税金として持っていかれることもあります。

所得税の最高税率45%に次ぐこのレベルになると、個人事業主としての賃貸経営は大家さんとして避けたいところ。

個人事業主に課せられるのは所得税と個人事業税です。

一方で会社の収益に対して課税されるのは法人税。2つの税金は課税額も異なるため比べることはなかなか難しいですが、一般的に2,000万円以上の利益が見込める場合は法人化をした方がいいといわれています。

個人事業主に対しての主な税金である所得税。所得税は所得が大きくなればなるほど税額が高くなる「累進課税」という仕組みで課税されます。

この累進課税の計算はとても複雑ですが、収益の半分が税金として持っていかれることも。

2.減税傾向にある法人税

一方で法人税はどのような傾向があるのでしょうか。法人税も、企業の収益に対し数十パーセントの税率が課せられます。

個人事業主から法人になることを「法人成り」といいますが、法人成りを選択したからといって大幅な税金削減が見込めるものではありません。

ただ、景気浮揚策の一環として法人税は現在削減傾向にあり、基本の税率も23.4%に下げられたばかりです(平成28年4月)。

ただ、この基準すら、国際社会と比べたときに高いものとなっており、日本で展開する外国企業などから法人税の更なる減税要求は高まっています。将来的な視点で見通すと、個人への所得税と法人税は更なる差が広がっていくでしょうか。

3.法人化は相続対策としても有効

賃貸アパートの所有は現在の世代だけではなく、次の子世代にも大きな影響を有しています。

現在の所有者が亡くなったとき、物件の所有権は「資産」として子どもなどに「相続」します。

個人で賃貸アパートなどの不動案を有していると、不動産の相続税評価額(相続における不動産の実勢価格)に応じて相続税が課税されます。

一方で賃貸アパートを「会社」で持っていると、その会社の株式を上手に移転することによって、相続税の課税対象外とすることができます(この場合は法人税の対象になります)。

なお、個人で不動産を有しているとき、相続の分割協議がうまく進まず、複数の子世代の分割名義となる「不動産の共有」という方法を選択することがありますが、相続の場面において不動産の共有はお勧めしません。

所有している賃貸アパートが老朽化してくると、修繕をするタイミングや、状況によっては売却や解体を検討する場合、「こうしたい」という意思決定が複数あることは相続ならぬ「争族」の大きな原因となります。

4.法人化は株式会社「だけではない」

この法人化、株式会社にする方法だけではありません。密かに注目されているのが、「一般社団法人による賃貸アパートなどの不動産所有」です。

一般社団法人はよく「非営利」と誤解されていますが(非営利はNPO法人)、収益を発生させることが可能で、とても株式会社に近いものです。

とても複雑なスキーム(構造)になるため詳細は割愛しますが、一般社団法人の活用によっては株式会社が不動産物件を所有するに比べ、更なるメリットがあるといわれています。

ただしそれは法整備の遅れによるもので、30年後、50年後に同様の方法が使える保証はありません。客観的に判断できる専門家を活用するようにしましょう。

まとめ

以上、何点かにわけて賃貸アパートを「法人」として所有するメリットをお伝えしました。

代表的な税金面だけでなく、さまざまなメリットがある法人化。

安定して高収入を取れている場合は、積極的に検討したいもの。株式会社だけではなく、合同会社や一般社団法人も選択肢となりえます。。

前述の通り、大家さんのなかには法人化にあたり、インターネットなどの情報から「一般社団法人が狙い目」と一本で考えている人も。

ただ、狙い目なのではなく諸整備が追い付かず、不透明な部分が多いという面も大きいです。

多角的に分析をして、賃貸アパート経営にメリットのある法人化を進めることが大切ですね。

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