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不動産投資のデッドクロスとは?

安定した収入と高い利回りがメリットとされる不動産投資。

しかしあらゆる投資方法と同様、絶対に成功するわけでも、高い利益を得られるわけでもありません。

実際に運用を行っていく際には少なからぬリスクも伴います。

そんな不動産投資のリスクの中でももっとも注意が必要なのがデットクロスです。

減価償却費と元金返済のバランスが逆転してしまうと?黒字倒産の可能性も・・・。

このデットクロスは簡単に言えば減価償却費と元金返済のバランスが逆転してしまった現象、つまり経費として計上されない元金の返済額の方が減価償却費よりも大きくなってしまい、経済的な負担が増してしまう現象のことを言います。

このデットクロスが厄介なのは帳場の上では利益を出しているにも関わらず、出て行く現金が多くなってしまうことで調達が困難になり、経営不振、さらには破綻に追い込まれてしまうリスクがあることです。

中小企業でよく聞かれる「黒字倒産」の可能性をもたらす状態なのです。

この点をもう少し詳しく見ていきましょう。

不動産投資は税金対策の選択肢としてもいくつかのメリットを備えています。

相続税対策がその代表格ですが、もうひとつ、所得税対策も重要なポイント、所有する資産(つまり不動産)が減価償却の対象となるからです。

つまり経費として計上できるため、所得税額の節約ができるのです。

しかしローンで購入した場合、元利均等返済方式で組むと年々返済額が大きくなっていきます。

一方、不動産の減価償却費は年々減少していきます。

不動産を購入した当初は経費として計上することが出来ない元金返済に比べて減価償却費の額が多かったのですが、いつしか逆転してしまうこともあります。

この状態を「デットクロス」と言います。

その結果経費の計上によって得られていた所得税の節税効果がほとんどなくなってしまい、課税額が増えてしまうのです。

そのうえローンの返済額が増えていくのですから、ダブルパンチで負担額が大きくなります。

このデットクロスの注意点はローンの返済額が増えていく点にあります。

不動産が経年によって減価償却費が減っていくのは避けられないわけですから、いかに早い段階でローンの残高を減らすことができるかがポイントとなるわけです。

デッドクロスにならないための対策法は?

具体的な対策方法としては購入の際にできるだけ自己資金を増やすようにする、資金繰りに余裕がある段階でできるだけ繰り上げ返済を心がける、さらに元金均等返済形式でローンを組むといったやり方が挙げられます。

他にはローンを借り替えて返済期間を延ばす方法もありますが、これは収入状況や年齢をよく考慮したうえで決める必要があります。

不動産投資にありがちな落とし穴なので始める際には詳しい仕組みや注意点を確認しておきましょう。

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