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減価償却とは?

減価償却とは、支払ったお金を一括に経費化するのではなく、数年間にわたって経費化していくものです。

節税を考えたとき、減価償却が重要ポイントとなります。

収入を得るために支出をした経費については、その支出をした時点で全額が必要経費となるのが原則です。

しかし、建物は長期間にわたって使用することが可能で、時間が経過するとともに老朽化していき価値が減り使用できなくなります。このような資産を「減価償却資産」といいます。

建物の取得価格を建物の使用可能期間(耐用年数)にわたって毎年減価する分を償却して必要経費に算入することを「減価償却」といっています。

減価償却資産の主な耐用年数

減価償却資産の種類とその年数

  • 木造建物(住宅用) → 22年
  • コンクリート造建物(住宅用) → 47年
  • 電気・給排水・ガス設備 → 15年

耐用年数は、法律で決められています。当然、勝手に決めることはできません。

なぜ、一括で必要経費にできないのか?

なぜ、支払った費用を全て必要経費にできないのかというと、利益が確実に出ることがわかった期に、高額な支出(建物など)を全額その期の必要経費として認めてしまうと、利益をゼロにすることが簡単になってしまいます。

こんな簡単に、利益をゼロにすることが可能であれば、法人税や所得税を納税しなくなってしまいます。

そこで、国が「法定耐用年数」を定めたのです。

法定耐用年数に応じた一定の率を乗じて計算した金額だけを1年間の必要経費とできるようにしました。ただし、取得価額が10万円未満のものは減価償却せずに一括経費としますので注意しましょう。

短期で減価償却しやすい不動産とはどんな物件?

不動産経営でかかる経費といえば、借入金利、固定資産税、そしてこの減価償却費の3つです。

このなかでも物件によっては相当大きくなることもあるのが減価償却費であり、減価償却額とは実際の支出がないにもかかわらず、毎年損益計算で経費にすることができる費用です。

つまり、これをコントロールできれば税金をコントロールできるようになるということでもあります。

減価償却費とは簡単に言えば物件の劣化にかかる費用ですから、土地のような劣化しないものは減価償却費を計上できず、時間とともに劣化が進む建物のみが減価償却費を計上できます。

物には耐用年数がありますが、税法でも減価償却費を計算するための耐用年数が決まっていて、不動産ならその物件がどういう構造の建物かによって耐用年数が決まります。

鉄筋コンクリートなら47年、重量鉄骨は34年、軽量鉄骨は27年、木造が22年という具合です。

税金はこの年数に応じて決められている償却率で計算されます。

1億円の新築物件を例に取ると、鉄筋コンクリートは耐用年数が47年なので1億円×0.022(償却率)で年間の減価償却費は220万円になります。同じように、重量鉄骨なら1億円×0.03で年間300万円、木造なら1億円×0.046で年間460万円の減価償却費となります。

上記は新築物件の場合の話ですが、中古物件となると、償却期間は法定耐用年数から築年数×0.8を引いたものであり、さらに法定耐用年数が償却期間より短い場合は、鉄筋コンクリート9年、重量鉄骨6年、軽量鉄骨5年、木造4年の耐用年数を使用します。とういことは、購入金額が4,000万円の木造の中古物件(築23年)を厳格償却する場合は、4,000万円を耐用年数の4年で割るので年間の減価償却費は1,000万円という計算です。

購入金額が同じ4,000万円でも、鉄筋コンクリート構造の新築物件なら耐用年数が47年ですから、年間の減価償却費は85万円です。

つまり、鉄筋コンクリートの新築物件と木造の中古物件では、年間の減価償却費に10倍以上もの差が生まれます。

まとめ

以上のことから、節税を念頭に不動産を購入するならば、短期で減価償却しやすい物件がおすすめなのがわかるでしょう。

なかでも築23年の木造中古物件なら4年という短期で減価償却できるので特におすすめです。

また、木造の中古物件は別の面でも節税に優位性があります。将来的に建物を解体して更地として売却する時にも、ほかの構造より解体にかかるコストが低くなるからです。

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