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  2. 個人から法人への物件の移管方法&法人所有に向いている物件とは?

個人から法人への物件の移管方法

不動産経営で収益が上がってくると、節税対策として法人経営にするのが得策です。

不動産事業にはさまざまな業態がありますが、節税効果が高いのはこれまで個人が所有していた不動産を会社が買い上げて管理する、不動産管理会社にすることです。こうしておけば、経常的な収入である家賃が個人ではなく不動産管理会社に入ります。

そして管理会社が従業員などに給与を支払うことで、これまで不動産オーナー1人が得ていた所得が分散され、所得税などの節税効果が高くなるのです。

しかし一方で、不動産管理会社が収益をあげていくと会社の経営状態が良好となり、会社の相続評価が高くなります。このため相続税対策として、株主を子か孫の直系卑属にすることをおすすめします。

こうしておくと会社から役員報酬や退職金が出ますし、給与所得控除も利用できます。

ただし個人から法人へ賃貸物件を移管するときは、敷地はオーナーの所有物のままにしておきます。

つまり法人は家賃収入が発生しない土地は購入せず、建物だけを購入するのです。この形式の場合で注意しなければならないのは、オーナーが土地を所有することになるので、法人に借地権が発生することです。

法人は、土地の借地権を取得した代金として権利金を支払わなければいけません。権利金を支払わなければ、地主であるオーナーから法人に借地権が贈与されたことなり、問題が起こるので要注意です。

この問題を解決するために、法人とオーナーが連名で「土地の無償返還に関する届出書」を税務署へ提出します。

この届出書は将来土地を返還するときに、本来なら立ち退き料を受け取るべきところを、無料で地主に返還することを証明する書類です。この書類を提出することで立退き料が発生しなくなり、借地権の問題を解決できます。

そして、法人が地主であるオーナーに支払う地代はなるべく低額に設定し、オーナーの所得が高くならないように配慮することも大切です。

ただし将来、この土地が相続されることを考えると、極端に安い地代を支払うのも不利になります。個人が所有する土地を相続する場合は、評価額から2割を差し引いた額となるからです。

評価額より2割低額で相続するためには、地代がその土地の固定資産税の約2倍から3倍以上でなければいけません。

それ以下の地代の場合は土地そのものを借りているとみなされず、単に土地を使わせてもらうための代金を支払っているだけと判断され、土地の相続税評価から2割が差し引かれなくなります。

ただし土地の相続税対策として2割を差し引かれなくてもよいという場合は、地代を低くして単なる使用貸借すればオーナーの収入が低くなり、所得税を節税できます。

法人所有に向いている物件とは?

不動産投資物件には、豊富な種類があります。もっとも一般的なのがアパート・マンション経営や駐車場経営でしょう。

このほか店舗用物件、オフィスビル、物流施設、ホテルなどに投資する法人も少なくありません。

また、最近特に注目されているのが高齢者介護施設やサービス付き高齢者向け住宅への投資です。

超高齢化社会を迎えたわが国において、高齢者用福祉施設への投資は今後ますます増えていくと予測されています。

高齢者向け賃貸住宅は非常に有望な投資対象ですが、福祉サービスと医療サービスをどのように提供するかといった問題もあります。

不動産経営では、賃貸物件を購入して賃貸経営を行うのが一般的です。賃貸物件としてはアパートやマンションだけではなく、商業施設やオフィスビルを購入して運営する法人もあります。

商業施設やオフィスビルの賃貸事業はアパートやマンションと比べて家賃が高く設定できるので、インカムゲインを得やすいといメリットがあります。

ただし商業施設やオフィスビルの入居率や賃料は景気に左右されやすく、空室率が高くなるリスクがあります。

一方、マンションの賃貸経営では、区分所有マンションを複数購入して賃貸経営をするという方法もありますが、法人の投資対象としては収益効率が悪いので、あまりおすすめできません。

これらの賃貸物件を法人が所有する最大の目的は、節税対策です。

つまり所有に向いている物件とは、節税効果の高い物件だということです。法人化で節税効果を図るための不動産運営方法は、大きく分けて3つあります。

節税効果の高い法人の不動産運営方法:その1

まず所有する不動産の管理を設立した法人に委託する方法です。

不動産オーナーが法人に支払う管理料の金額が大きいほど、所得が分散されて節税効果が高くなります。しかし管理料が経営規模に比べて大きすぎると、脱税とみなされるリスクがあります。

節税効果の高い法人の不動産運営方法:その2

次に、法人に物件を一棟まるごと貸し出すサブリース方式があります。

この場合は家賃を幾らにするかが税務上の焦点となります。家賃設定が妥当ではないと見なされると脱税ではないかと疑われることもあるので、注意が必要です。

節税効果の高い法人の不動産運営方法:その3

3つ目は法人が物件を所有して、賃貸業務を行う方法です。この場合は建物だけを購入して、敷地は不動産オーナーのものとし、法人が土地を借りる形にするのが一般的です。税制上では、この方法が最も節税効果が高くなり、おすすめの方法です。

しかし法人が建物を買い上げ、借地権の権利金を支払わなければならないため、コストがかかるというデメリットがあります。

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