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不動産投資と土地の評価方法

土地や建物といった不動産を相続した場合、相続税が発生します。相続税を計算するためには、その不動産の価格を知らなければいけません。

土地は居住用、田んぼや畑、山林などの用途に分けて価格が評価され、その評価方法には路線価方式と倍率方式の2つがあります。

路線価方式について

路線価とは、道路に面している土地の1平方メートルあたりの金額のことです。

路線価は現在不動産市場で売買されている実勢価格の、7割~8割程度に抑えられています。路線価方式の評価額の計算は、路線価格にその土地の形態などを補正するための補正率と、土地全体の面積を掛けて算出します。

また、補正は土地の形が三角形などの不均等な形であったり、急勾配の多い土地であった場合などに行われます。例えば180平方メートルの土地を相続した場合、路線価が30万円、価格補正率が1%であれば、評価額は『30万円(路線価)×1(補正率)×180(面積)=5,400万円』です。

倍率方式について

一方の倍率方式は、路線価が決められていない土地を評価するときに使われます。その土地の評価額に、決められた倍率を掛けて算出します。評価額は所轄の役所などで確認でき、評価倍率は国税庁のホームページで公表されています。

ちなみに家屋の評価額は、固定資産税評価額と同じ額になります。

特例控除などの活用も視野にいれる。

相続税の納税額は、これらの評価額が基準となりますが、特例によって税金が控除される場合があります。例えば、個人が相続した不動産が居住または事業に使われていた場合は、決められた限度面積までの部分は小規模宅地等と呼んで、減額対象になるのです。この限度面積は、平成27年から変わりました。

小規模宅地等の限度面積は平成26年までは400平方メートルでしたが、平成27年からは330平方メートルに適用範囲が広がりました。この面積までなら、課税価格が80%減額されます。

事業に使われていた場合は、個人が賃貸事業以外の目的で使っていた宅地または、特定同族会社の事業用として使われていた宅地は400平方メートルまでです。

いずれも80%が減額対象です。

また、賃貸事業として使われていた宅地は200平方メートルが上限で、50%の減額が受けられます。

さらに平成27年からは、被相続人である者が老人ホームなどに入っていた場合でも、一定の要件を満たすと特例が適用されるようになりました。小規模宅地の特例を受けると受けないのとでは、納税する金額に大きな差が出ます。

しかし条件など複雑なことも多いので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

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