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収益還元法とは?

不動産投資の対象となる物件にはアパートやマンションがあり、収益性の高い物件に投資することで、利益を確保したいと考える投資家たちは少なくありません。

投資対象となる物件の収益性が高いかどうかを判断する方法に、収益還元法があります。

収益還元法とは、評価対象となる物件の将来的な地代や家賃を元に、将来的に得られる価値を評価する方法のことを指します。投資物件として最適かどうかを判断するのに、有効な手段の一つとして活用されています。

収益還元法では、物件の将来性も視野に入れることが必要になります。

アパートやマンションなどの不動産物件の場合、土地自体が劣化することがないとしても、建物部分は年数が経過するごとに劣化していきます。

経年劣化により賃貸契約を結ぶ際の魅力が徐々に薄れていくため、収益は下降線をたどっていくのが一般的です。

しかし土地の利便性などにより、たとえ上物が経年劣化したとしても、賃貸料がさほど変化しない場合もあります。

このような物件に着目すれば、不動産投資における失敗リスクを減少させることができるだけでなく、収益を確保し、さらに別の物件に投資する機会が開かれるケースさえあります。

収益還元法の計算式・計算方法

収益還元法による評価額の計算方法は、純収益を還元利回りで割った式で計算されます。

計算式は次の通りです。

(収益価格=純収益÷還元利回り)

※純利益とは、アパートやマンションなどの賃貸収入から不動産経営上の経費を差し引いた金額のことを指します。

※還元利回りとは、収益価格を算出する際に用いる利回りのことを指します。還元利回りは、不動産の実際の取引事例を参考にすることができます。

収益還元法により評価額を算定することで、実際の利益を可視化することができ、不動産投資の対象としてふさわしい物件かどうかを判断する際の指標となります。この方法により求める計算式を、直接還元法と呼びます。

DCF法とは?

別の計算方法はDCF法です。

DCF法とは、不動産を保有している期間中に得ることができる純収益を現在の価値に直して計算し、不動産の収益価格を算定する方法のことを指します。貨幣価値は不変ではなく、常に変動します。

インフレやデフレなどのリスクが関係することで、同じ金額でも将来的に見れば貨幣価値が異なる可能性は十分に考えられます。

不動産投資における収益計算では将来的に受け取れる収益を考慮する必要があり、貨幣価値の変動分を差し引いた金額が実際の収益になります。

このDCF法を利用する場合には、不動産鑑定士のサポートを受けると良いでしょう。

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