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マンション管理規約の基礎知識【不動産投資家が最低限知っておきたい】

マンション管理規約とは?

マンションで快適な生活を送るためのルールです。

マンションには、たくさんの部屋があって、いろんな人達が暮らしていますよね?

部屋はそれぞれ分かれてはいますが、「マンション」という建物自体は一つなんです。

ですから、マンションで生活をするということは、一つの建物の中で、たくさんの人達が共同生活を送るということなんですね。

たくさんの人達がいれば、みなさんそれぞれ考え方はバラバラですから、生活をするうえでのルールをあらかじめ決めておかないと、やりたい放題になりかねません。

そうなってしまうと、マンション内の秩序が保てなくなり、そこから住民間での、様々なトラブルへと発展してしまいます。

そのような事態を避けるために役立つのが、この「管理規約」なんです。

つまりマンション管理規約とは、マンションで大勢の人達が共同生活を快適に営むために定められるマンション内のルールです。

管理規約には、こんなことを定めます。

マンション管理規約とは、マンションで大勢の人達が共同生活を快適に営むために定められるマンション内のルールですから、区分所有者(ex.マンションの住民)が そのマンションにおける専有部分(ex.お住まいの部屋)や共用部分(ex.廊下等)についての利用方法を定めたりします。

その他には、管理組合のするべき業務を定めたり、管理組合の役員(理事等)の人数を何人にするのかを定めたりします。

また、毎年開催される総会を招集するためにはどのような手続きが必要なのかといったことも定めたりします。

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マンション管理規約は必ず必要?

マンション内のルールですから、必ず必要という訳ではありません。

マンション管理規約という言葉の雰囲気からすれば、何かとても難しくて、とっつきにくいとお感じかもしれません。 でも管理規約は、はっきり言ってしまうと、なくてもイイものなんです。

ただ、マンションの現状にマッチした管理規約が存在した方が便利であることは間違いないですし、現実的には、管理規約がないと適正な管理運営は難しいでしょう。 現実、ほとんど全てのマンションが管理規約を作成しています。

私自身、ご相談を頂戴したマンションの中で、管理規約が存在しないマンションは、ごく稀なケースでした。

区分所有法等の関連法規によって、マンション管理に関する取り決めが大まかにされてはおりますが、マンション内で何か問題が起こった時に、その問題が 「どの法律」の「第何条」に該当する問題なのかを逐一調べて、それから解決策を考えているようでは、手間も時間も掛かって仕方がありませんね。

このようなことを避けるために、あらかじめ法律の範囲内で、必要な事項をピックアップして、このようなときには、こういう対応を取ることにしようと管理規約に定めておくのです。

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管理規約の改正・変更は必要?

管理規約は常にマンションの現在の実情と合わせましょう。

改正・変更を怠ると無効になる条文も…

各マンションに管理規約が存在することになるきっかけとして代表的な例は、分譲業者があらかじめ規約案を作成している場合です。

分譲業者が管理規約案を用意しておいて、その後にマンション購入者から書面による承認を得て、管理規約が成立します。

このような分譲当初の管理規約を「原始管理規約」と呼びます。

ここで注意すべきなのは、マンション購入時にはみなさん、購入することで頭がいっぱいになってしまうため、なかなか原始管理規約の各条文の中身までには関心が及ばないということです。

注意深く見てみると、原始管理規約の中には、区分所有者によって取り扱いが異なり不公平な扱いがなされている条項が定められている場合があったりします。

また分譲会社や管理業者が駐車場の専用使用権を保持したままになってしまっているケースもあります。

原始管理規約がきちんと見直されておらず、改正・変更されていないことが原因で、様々なトラブルや紛争も見られます。

時代の流れと共に、区分所有法等の関連法規が改正されてはおりますが、肝心の管理規約の改正・変更をしていない場合には、現在の区分所有法等と、取り扱いに矛盾が生じ、 管理規約として条文自体が無効になっている場合まであります。

弊所にご相談に訪れる方の中にも、この区分所有法等の関連法と現在の管理規約との取り扱いの矛盾でトラブルに発展し、困っている方が多数おられました。

ですから、常に現在使用中の管理規約が、現状とマッチしているかをチェックすることが、将来のトラブルを避けるうえで非常に重要になるわけです。

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こんな管理規約に要注意!

原始管理規約(マンションの分譲が開始されたときに使用される最初の管理規約)は、区分所有者の皆様で話し合って作成したものではないため、同じ区分所有者であっても、その取り扱いに不平等な条文が存在している場合も あります。

そして、分譲や管理業を営む不動産業者が敷地内駐車場の専用使用権を保持したまま、マンションの分譲を行っている場合もあります。

マンション分譲後において、敷地は原則として区分所有者の共有になります。

しかし、分譲や管理業を営む不動産業者が、その敷地内駐車場に専用使用権を設定して入居者に分譲してしまうと、権利関係に矛盾が生じ、不動産業者と管理組合との間にトラブルが発生していまう 結果となります。

分譲や管理業を営む不動産業者が作成した「原始管理規約」の中には、敷地内駐車場に専用使用権を設定して、入居者に分譲するという条項が存在する場合がありますので、こちらも合わせてご注意下さい。

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管理規約が改正・変更されていない場合の問題点

原始管理規約(マンションの分譲が開始されたときに使用される最初の管理規約)は、区分所有者の皆様で話し合って作成したものではないため、同じ区分所有者であっても、その取り扱いに不平等な条文が存在している場合も あります。

そして、分譲や管理業を営む不動産業者が敷地内駐車場の専用使用権を保持したまま、マンションの分譲を行っている場合もあります。

マンション分譲後において、敷地は原則として区分所有者の共有になります。

しかし、分譲や管理業を営む不動産業者が、その敷地内駐車場に専用使用権を設定して入居者に分譲してしまうと、権利関係に矛盾が生じ、不動産業者と管理組合との間にトラブルが発生していまう 結果となります。

分譲や管理業を営む不動産業者が作成した「原始管理規約」の中には、敷地内駐車場に専用使用権を設定して、入居者に分譲するという条項が存在する場合がありますので、こちらも合わせてご注意下さい。

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まずは現行規約のチェックから

まずは、現行規約のチェックを行いましょう。

チェックとは、問題点の洗い出し作業

何か物事を見直すときには、現状の問題点を洗い出すことが重要となります。管理規約にも同じことが言えます。

まずは、現行の規約のどの部分に問題があるのかをチェックしなければなりません。

チェックとは具体的には、

  • 区分所有法等、各種関連法の改正に対応できているか
  • 区分所有者等の住民がマンション内で生活するうえで、規約の規定に不具合が生じている部分はないか
  • 区分所有者の間で解釈のわかれている曖昧な規定はないか

といったものがその一例として挙げられます。

じゃあ、どうやって洗い出し作業をすればイイの?

実際に、管理規約のチェックを実施するには、マンション管理に関する知識が要求されることとなります。

具体的には、昨今の区分所有法・マンション管理適正化法等に代表される関連法の改正内容を調査し、現行の規約との間に齟齬がないかを確認していきます。

上記の作業を実際に実施するのは、一般的には理事会・専門委員会となりますが、最近ではマンション管理士等、外部の専門家に依頼するケースが増加しています。

外部の専門家に依頼するケースが増えている背景には、『管理規約がマンション管理の根幹をなすものであり、規定内容如何によっては、住民の生活に大きな影響を及ぼす重要なものである』 との認識が定着しつつあるということがあります。

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理事会での方針決定

理事会で改正・変更に向けた方針を決定します。

理事会のきっかけ作りが大切です

管理規約の改正・変更作業を管理組合として取り組む為の最初のきっかけは、多くのマンションでは概ね理事会決定により始まります。

管理規約を見直すこととなる経緯には、大きく分けて二つのパターンがあります。

まず一つ目は、何らかの問題が発生してから、当該問題のある部分も含めて、管理規約の改正作業を後発的・治療的におこなうものです。

そして二つ目は、マンションの現行規約が近年の関連法規の改正等に取り残されており、準拠していないことが判明した場合、問題が発生する前に予防的に改正作業を行うものです。

弊所へご依頼頂く管理組合等の皆様は、一つ目の何らかの問題が生じているパターンでお困りの皆様が当初は多かったのですが、昨今は少し変化が出て参りました。

一つ目のパターン(後発的改正)のご依頼者様からのご相談等は減少することはありませんが、それに加えて、現行規約が近年の関連法規の改正等に対応しているかをチェックし、 もし問題があるようであれば改正・変更案の作成もお願いしたいといったご依頼が増加しております。

いずれのパターンによって、規約見直しに踏み切るにしても、共通していることがあります。

それは、冒頭申し上げましたとおり、きっかけ作りはいずれも理事会の役員の皆様が行っているということです。

管理規約とは、管理組合という団体を規律するルールですから、それを見直すこととなれば、管理組合全体を動かすこととなります。

ですから、そのようなルールの見直し作業をすることを方針として決定するには、会議体としのて迅速性を備え、責任も伴う理事会がきっかけ作りをすることが最も適任であると言えるでしょう。

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マンション管理士とは

マンション管理士の定義は

マンション管理士とは、マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)に基づく国家資格であり、マンション管理士の数は15,000名を超えております。

その業務は多岐にわたり、専門的知識をもって、管理組合の運営その他マンションの管理に関し、管理組合の管理者等又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導 等の援助を行うことを主としております。

マンション永住意識の高まり

国土交通省の調査によれば、近年、区分所有者のマンションに対する永住意識は非常に高く、マンションの居住者の内、約半数の皆様がマンションに永住するつもりであると回答しております。

このようなマンションに対する永住意識の高まりも手伝い、マンション管理に対する意識も高まりつつあります。

今までは、ご自身が住まいのマンションの管理運営について関心の薄かった区分所有者の皆様が、管理運営を適正に実施するという意志のもと、積極的に活動を行っております。

専門家活用の増加の中で

そのような意識の変革に伴い、管理運営を適正に実施するため、又は、トラブルを解決するために、外部の専門家を活用するケースが増加しています。

マンション管理士もその一端を担い、その活用実績は「一位:建築士」「二位:弁護士」に継ぐ三位に位置し、多くの人が活用しています。

その中でも、マンション管理士をご活用頂く割合が近年増加してきており(平成20年度マンション総合調査)、今後の活用が期待されています。

また、国土交通省策定のンション管理に関する基本事項を定めた『マンション管理標準指針』においても、「標準的な対応」として、管理組合の運営には必要に応じて、 マンション管理士等の専門的知識を有する専門家を活用することを定めています。

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