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  2. リースバックとは?

リースバックとは?

「リースバック」という不動産の売却方法をご存知でしょうか。

リースバックはまだ一般的に浸透していませんが、その仕組みを理解すれば、多くの人にメリットがある売却方法になります。

1. リースバックとは?

そもそもリースバックとは、所有している家をリースバック会社が買取り、居住者はそのまま賃貸として住み続けられるというサービスのことです。

つまり、「家は売却するものの、同じ家に賃貸として住むことが出来る」ということです。

1-1 任意売却との違い

リースバックは「任意売却」の一種とも言えます。

任意売却とは、住宅ローンが残っている状態でも不動産を売却できる手法です。つまり、金融機関が抵当権を設定している状態でも、金融機関側が売却の許可を出すということです。

そのため、リースバックをしても住宅ローンを完済できないときには、任意売却と同じ扱いになります。

そのときには、金融機関に「任意売却」をする旨の相談は必要です。仮に、残債を完済できるのであれば、任意売却ではなく通常の売却と同じ扱いになります。

ただ、一般的には、リースバックをするときは「任意売却」の1種として利用されることが多いです。

1-2 リースバックの流れ

リースバック会社によって多少異なりますが、大体のリースバック会社は以下のような手順です。

  1. 物件の査定を行う
  2. 査定額で納得をしたら売買契約を結ぶ
  3. 売買契約締結後に賃貸借契約を結ぶ

まず、通常の不動産売却と同様、物件の査定額を算出します。査定額自体は、立地などを加味した「机上査定」を行い、実際に物件を見学する「訪問査定」で精査します。

その訪問査定の金額が、そのまま買取価格になります。

その査定(買取)価格で納得できれば、物件の所有者とリースバック会社で売買契約を結びます。

売買契約を結んだ後に、入居者とリースバック会社で賃貸借契約を結ぶというワケです。

その後は、通常の賃貸と同様に、入居者は家賃をリースバック会社に支払います。

1-3 どんな人が利用するのか?

  • ローンの支払いは厳しいが、売却すると住む家がなくなってしまうとき
  • 子供の学区が変えたくないときや、自分自身の勤務先を変えずに家を売却したいとき
  • 老後資金としてまとまった金額を用意したいとき

このように、リースバックを利用する人は、大きく2つに分かれます。

1つは、家は売りたいものの、事情がありその家に住み続けたいときです。2つ目は、ローンを支払うことをやめ、一括で現金を手に入れたいときです。

2. リースバックのメリット・デメリット

つづいて、リースバックのメリット・デメリットについて解説します。このメリット・デメリットを理解した上で、リースバックは利用しましょう。

2-1 リースバックのメリット

リースバックのメリットは以下の通りです。

  • 毎月の支払額が抑えられる可能性がある
  • 現金化が早い
  • 売却金額の用途は自由
  • 売却の手間がかからない
  • 引っ越す手間がない
  • 物件の買い戻しもできる

まず、リースバックをするときは、賃貸時の家賃が月々ローン支払い額より安価である場合が多いです。

言い換えると、家賃が安価でなければリースバックする意味は薄れます。

そのため、ローン支払い額より家賃が安価でない場合はリースバックすることは少ないです。

また、リースバック会社が買い取るので現金化が早く、売却金額は何に使用しても問題ありません。さらに、一般個人ではなくリースバック会社が買主になるので、売却時の手間もかかりません。

それに、引越しをする手間がかからないという点も、リースバックの大きなメリットになります。

さいごに「物件の買い戻しもできる」という点も、リースバックならではのメリットです。

しかし、買い戻すときの金額は相場価格に左右されます。また、売却時は相場価格以下で売却している(後述します)ので、売却金額よりも買い戻すときの金額の方が高くなることが多いです。

2-2 リースバックのデメリット

一方、リースバックのデメリットは以下の通りです。

  • 売却金額が相場価格以下になる
  • 任意売却手続きが必要になる場合がある

リースバックをすると、売却金額は相場価格以下になります。

なぜなら、リースバック会社は、買い取った後に賃貸で運用する必要があり、賃貸の利回りを上げるためには買取価格を抑える必要があるからです。

相場価格並みに買い取ると利回りが悪くなることが多いのです。

また、先ほど言ったように、リースバックを利用するときは、任意売却になることが多いです。

そのため、金融機関と任意売却の交渉をするために、不動産コンサルティング会社に依頼する必要があります。その点もリースバックのデメリットと言えるでしょう。

2-3 リースバック会社のメリット

最後に、リースバック会社はリースバックをすることによってどのようなメリットが得られるかという話です。リースバック会社のメリットは以下の通りです。

  • インカムゲインが得られる
  • 場合によってはキャピタルゲインも得られる

まず、賃貸物件を保有するので、安定して家賃収入(インカムゲイン)が得られます。

先ほどいったように、相場価格以下で買い取っているので利回りも比較的高いです。

また、状況によっては投資家などに売却することもできますので、売却益(キャピタルゲイン)を得ることもできます。

つまり、通常の買取では得られない「インカムゲイン」を得ることができて、さらに状況によって売却することもできる点がリースバックのメリットなのです。

3. まとめ

リースバックは、目的が一致すれば入居者にもリースバック会社にも嬉しいサービスになります。

ただし、売主である入居者は、デメリットに目を向けなければいけません。

そのデメリットを加味しても、自分にとってお得であると判断したときにリースバックは行いましょう。

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