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  2. 【特集】現在のマイナス金利がもたらす不動産投資のメリット・デメリット

現在のマイナス金利がもたらす不動産投資のメリット・デメリット

現在日本銀行は、日本で初めての「マイナス金利政策」を導入しています。

このマイナス金利政策の影響で、ローン金利が下がるなどの恩恵を受けている人も多いです。

しかし、一方でマイナス金利政策が及ぼすデメリットというのも存在します。

特に、不動産投資においては、金利にのみならずマイナス金利政策がもたらす「不動産市況の変化」にも目を向けなければいけないのです。

今回は、そんなマイナス金利政策と不動産投資について解説します。

【目次(もくじ)】

マイナス金利と不動産投資の関係性

1. マイナス金利政策について

そもそも、マイナス金利政策とは、2016年1月29日に日本銀行(以下、日銀)が発表した日本初の金融政策です。

簡単にいうと、日銀に開設している民間銀行の当座預金に対して、マイナス0.1%の金利設定にするという政策になります。

意図としては「民間銀行が日銀にお金を預けずに、積極的に法人や個人にお金を回させる」ということです。

つまり、世の中にお金を供給することよって、景気を良くしようとしているということです。

景気を良くして賃金を上げ、最終的にはインフレ(物価上昇)誘導することが目的です。

日銀が今まで行ってきた「ゼロ金利政策」や「量的質的緩和」と目的は同じですが、インフレが想定通りに進まないので政策を加速させたイメージです。

とにかく「世の中にお金を回すこと」を目的にしています。

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2. マイナス金利における不動産投資のメリット

前項のようなマイナス金利政策の影響によって、不動産投資の観点からメリットになる点は以下2点になります。

  • ローン金利の低下
  • インフレ期待による不動産価格の上昇

2-1 ローン金利の低下

まずは、ローン金利の低下です。不動産投資をする際は、1棟のマンションやアパート経営をするか、一室のマンション・アパートを購入して運用します。

その投資不動産は、現金で購入する方もいますが、ローンを組んで購入する方も多いです。

不動産投資用のローンは、「アパートローン」や「不動産投資ローン」と呼ばれます。

不動産投資のローンは「居住用」ではないので、金利の低い「住宅ローン」は組めないのです。

アパートローンや不動産投資ローンは住宅ローンと比べて金利が高いので、マイナス金利による金利低下は大きなメリットになるというワケです。

ただし、マイナス金利によるローン金利については、注意点があります。

それは、「ローンの種類によって金利基準が異なる」ということです。

それぞれの金利の基準を理解した上で、借入額・ローンの種類を選択しなければいけません。

2-1-1 金利の動向

アパートローンをはじめ、不動産に関連する金利は、最終的には「政策金利」に連動しやすいです。結論から言うと日銀はマイナス金利政策を導入したことで、政策金利を下げました。

つまり、不動産投資ローン金利も下がったということになります。

政策金利については、インフレを抑制したい場合は政策金利を上げて、お金のまわりを鈍くします。

お金のまわりを鈍くすることでお金の価値を上げ、デフレへ誘導するのです。

一方、先ほど言ったように今回は逆です。お金のまわりを良くしてお金の価値を下げ、インフレへ誘導しているのです。

いずれにしろ、「政策金利を下げる」という以上、ローン金利は下がります。

後述しますが、事実ローン金利は下がっています。

2-1-2 金利種類の違い(変動金利)

正確にいうと、変動金利と固定金利で連動する基準が異なります。

まず変動金利は、「短期プライムレート」に連動します。短期プライムレートは、「銀行間で貸し借りをするお金」や「優良企業に貸し出すときのお金」の金利です。

この短期プライムレートレートは政策金利の影響をダイレクトに受けるので、変動金利はマイナス金利が続く限り低水準であることが予想されます。

2-1-3 金利種類の違い(長期固定金利)

一方で、長期固定金利は「10新発物国債」に連動します。

つまり、日々取引されている「債券」の金利に連動するということです。

国債の金利は、国債の需要が高まれば(国債価額の上昇)金利は低下し、国債の需要が下がれば(国債価額の下落)金利は上がります。

マイナス金利政策発表時は、国債の利回りもマイナス圏に突入しました。

つまり、長期金利も低下したということです。

しかし、2017年2月には金利は0.1%付近まで上昇しています。これは、国債の利回り低下により、保険会社などが収益を上げられず「国債離れ」などが起こっている影響です。

つまり、国債を売却して別の投資先を探すということであり、国債を売却するということは国債の価格が下がるということです。

国債の価格が下がると金利が上昇するというワケです。

2-1-4 金利種類の違いによる影響

マイナス金利政策を行っている以上は、特に変動金利は「低水準」で推移する可能性は高いです。

ただし、上述した変動金利と固定金利の金利「基準」の違いから言えることは、変動金利と固定金利の「基準」が違うため、一概に「マイナス金利だからローン金利が下がる」ワケではないということです。

特に固定金利は、「債券の需給バランス」の影響が大きいので、金利が上下する基準は政策金利(マイナス金利)とは限らない点は覚えておきましょう。

10年国債の金利については、日本相互証券株式会社のサイト※で確認ください。

※日本相互証券株式会社
http://www.bb.jbts.co.jp/marketdata/marketdata01.html

2-1-5 アパートローンの金利について

さて、本題のアパートローン金利についてですが、2017年2月現在では金利2%を切るローンも登場しています。

マイナス金利政策導入前であれば、金利は2.5%以上が通常であり、借入者のプロフィールによっては4%以上の金利であることも珍しくありませんでした。

仮に借入金額が8,000万円のアパート経営で金利が2%と3.5%のとき(借入期間20年)の、月々返済額と総返済額を比較してみます。

  • 金利2%:月々返済額404,706円、総返済額97,129,488円(利息約1,713万円)
  • 金利3.5%:月々返済額463,967円、総返済額111,352,173円(利息約3,111万円)

上記の通り、金利が1.5%異なるだけで、総支払額は1,398万円(約1.8倍)も違いが生じます。

その意味では低金利である今は、非常に投資するには非常に良いタイミングと言えます。

また、居住用の住宅ローン金利も低下しています。

たとえば、住宅ローンの変動金利は、マイナス金利政策前は最低でも0.675%程度でしたが、マイナス金利政策後は0.5%を切る水準になっています。

そして、マイナス金利政策導入直後の2016年3月の1か月間で、ローン借り換えの申し込みは前年比3.6倍の2.4万万件にも上りました。

このように、不動産投資よりも母数が多い住宅ローンを見ても、消費者がローンに関して敏感であり、金利の低下へ過敏に反応していることが分かります。

2-2 インフレ期待による不動産価格の上昇

不動産投資2つ目のメリットは、インフレ期待による不動産価格の上昇です。

この話はマイナス金利政策より単純な話で、要は「不動産需要が増すので不動産価格は上がりやすい」ということです。

不動産投資における収益は、「家賃収益」と「売却益」になります。

不動産価格が上昇するということは、後者の「売却益」が上がるというメリットがあります。

なぜ、不動産価格が上昇する可能性があるかというと、以下の点が挙げられます。

  • ローン金利の低下
  • インフレ期待

要は、先ほどの国債価額と同様、不動産の需要が増す可能性が高いので、不動産価格が上がりやすいということです。

ローン金利の低下は前項の通りです。ローン金利低下によって、不動産投資へのハードルは下がりました。

そのため、不動産投資をする人が増えてくれば、不動産需要が上がり不動産価格が上がりやすいということです。

また、現在は苦戦していますが、日銀は依然として「インフレ誘導」の方針は変えていません。

事実、2016年9月に日銀は「長短金利操作(イールドカーブ・コントロール)」と「オーバーシュート型コミットメント」の金融政策を打ち出しました。

細かい説明は省きますが、特に「オーバーシュート型コミットメント」に関しては、日銀が「意地でもインフレ誘導する」という決意の表れです。

つまり、長期的に見ると「インフレ」を期待する層が、不動産投資に参入する可能性があるということです。

不動産投資に参入する人が増えれば、不動産価格は長期的に上がると考えられます。

そのため、不動産の売却益で利益を上げやすいということです。

この、マイナス金利による「不動産価格の上昇」が、不動産投資におけるメリットの2つ目です。

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3. マイナス金利における不動産投資のデメリット

一方、マイナス金利における不動投資のデメリットは以下の通りです。

  • 不動産価格の上昇による反動
  • 家賃相場は上がりにくい
  • 競合物件の増加
  • 金利の引き上げ

3-1 不動産価格の上昇による反動

先ほど、「長い目で見ると不動産はインフレ期待がある」と言いましたが、一方で「不動産価格の上昇による反動」はデメリットです。

事実、居住用マンション(首都圏)のデータ※1ですが、以下のような結果になっています。

  • マンション価格は平均5,490万円で0.5%下落
  • 契約率は2009年以来はじめて70%を切った(70%が好不調の境目)

これは、そもそもオリンピック需要により、既に不動産価格は上昇トレンドであった点が理由です。

結果論なので一概には言えませんが、マイナス金利政策を導入していなければ、さらに反動は大きくマンション価格は一層下落していたかもしれません。

つまり、あくまで「マイナス金利、インフレ誘導」によって、不動産価格は長期では上昇トレンドと考えられます。

しかし、短期・中期で見ると上下するリスクはあるということです。

マイナス金利によって、今後不動産投資が増えることになれば、その反動も大きいと考えられます。

※1不動産経済研究所
https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/270/s2016.pdf

3-2 家賃相場は上がりにくい

また、不動産価格と家賃相場は比例しない傾向が強いです。

つまり、不動産価格は需要が高まれば価格は上昇しますが、その価格に連動して家賃相場も右肩上がりになるワケではないということです。

なぜなら、不動産の「購入」はぜいたく品のような扱いであり、「家賃」は生活必需品のような扱いだからです。

つまり、マイナス金利政策によってローン金利が下がり、不動産需要が増して不動産価格が上がったとします。

しかし、不動産価格が上がった分、家賃は上がっていない可能性があるので、自ずと利回りは下がりやすい傾向にあるということです。

不動産投資の収益の軸は「賃料収入」です。

そのため、「利回り」が最優先される指標であるにも関わらず、マイナス金利によって「利回りが低下」する物件も増えるという点はデメリットになります。

3-3 競合物件の増加

さらに、「不動産投資の需要が上がる」というのは、デメリットにもなり得ます。

なぜなら、不動産投資が増えるということは、競合物件が増えるということだからです。

競合物件が増えるということは、以下のような事態が起こり得ます。

  • 賃借人の取り合いによる家賃下落
  • 「敷金0円」などの初期費用の低下リスク

まず、単純に供給物件が増えるので、賃借人の取り合いによる家賃下落リスクがあります。

また、賃借人を獲得するためには、家賃を下げるという手段以外にも「初期費用を安くする」という手段もあります。

そのため、競合物件が初期費用を下げれば、追随せざるを得ない場合もあります。

いずれにしろ、投資物件からの収益が下がるという点がデメリットです。

そのため、「空室率、賃料下落率が低いエリア」を選ぶ必要があります。この点に関しては後述します。

3-4金利の引き上げ

また、マイナス金利の影響でローン金利は下がっていますが、インフレ達成時には金利は戻ると予想されます。

または、金融機関からの反発によって、インフレ未達成でもマイナス金利政策をやめる可能性もあります。

そのため、特に変動金利で借り入れを起こしている人は、途中で返済が上昇する可能性があるというリスクがあるのです。以上4点が、マイナス金利における不動産投資のデメリットになります。

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4. マイナス金利の状況における不動産投資の注意点

上記のデメリットを踏まえた上で、マイナス金利の今だからこそ、不動産投資するときには以下の点に気を付けましょう。

  • 過度な借り入れを行わない
  • 空室率が低く需要が見込めるエリアを選ぶ
  • 節税を行う

4-1 過度な借り入れを行わない

まず、マイナス金利でローン金利が低いからと言って、過度な借り入れは控えましょう。

先ほど言ったように、金利が1.5%違うだけで総返済額は1.8倍程度変わってきます。

逆にいうと、マイナス金利政策が解除されたら、金利が上昇して支払額が大きく上昇する可能性があるのです。

そのため、特に変動金利で借入を起こすときは、+0.5%~1.0%金利が上がっても、問題ない支払額で借入額を計算しましょう。

4-2 空室率が低く需要が見込めるエリアを選ぶ

また、マイナス金利による「競合物件の増加」に備えて、極力空室になりにくいエリアを選ぶことも重要です。空室率が低いエリアとは以下のようなエリアです。

  • ターミナル駅などの人気駅
  • 大型商業施設や学校などが近くにある

要は、「人気エリア」であることが最も重要です。もちろん、間取りの良さや、向き、仕様・設備なども大事です。

しかし、賃借人はまず「エリア」で物件を絞ります。そのため、エリアが良くない限りは、空室率が高くなりやすいエリアになるのです。

マイナス金利政策などで不動産市況が活況なときは、必ず「目玉物件」が表れます。

目玉物件とは、物件価格が極端に安く、利回りも10%を超えているような物件です。

しかし、このような物件は、大抵立地が悪く、空室率が上がりやすいエリアにあるので気を付けましょう。

4-3節税を行う

さいごに「節税」に関してです。不動産投資において、節税は非常に重要です。

なぜなら、収益が多くなればなるほど税金が上がり、ローンを組んで投資をしている場合には、税金の影響で「実質赤字」になるということも少なくないからです。

4-3-1 不動産収益の種類による違い

先ほど言ったように、不動産収入は「賃料収益」と「売却収益」の2種類あります。

賃料収益の方が「不動産所得※2」という扱いになり総合課税になります。一方、売却収益は「譲渡所得※3」となり、分離課税となるのです。

総合所得とは、たとえばサラリーマンであれば、給与所得と合算して課税されるということです。

仮に、サラリーマンとしての給与収入が1,000万円あり、不動産所得が300万円の場合には1,300万円の所得として課税されます。

ここで厄介なのが、所得税は「累進課税※2」であるということです。

累進課税ということは、収入が上がるほど税率が上がるので、不動産所得を抑えないと税率がどんどん上がってしまうのです。

譲渡所得については分離課税になりますが、不動産投資の基本は、先ほど言ったように「賃貸収益(総合課税である不動産所得)」になるので、節税は非常に大事なのです。

※2国税庁ホームページ「不動産所得」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1370.htm

※3国税庁ホームページ「譲渡所得」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

※4国税庁ホームページ「所得税」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2260.htm

4-3-2 経費計上項目

節税に関しては、たとえば「経費計上方法」などがあります。経費として計上できる項目と金額が多ければ、その分不動産所得は減ります。

不動産所得が減るということは、所得税の節税効果があるのです。

厳密にいうと住民税は所得税額によって起算されるので、住民税の節税効果もあります。

不動産所得において、経費計上できる項目は以下の通りです。

  • 住宅ローンの利息部分
  • 管理費や修繕積立金(マンションやアパート1室投資の場合)
  • 賃借人退去に伴う修繕費など
  • 減価償却費
  • そのほか交通費など(物件運営に関わる費用に限る)
  • 税理士報酬(確定申告を依頼している場合)
4-3-2経費計上項目の注意点

前項で説明した経費の項目ですが、必ずしも自分が思うすべて費用を経費計上できるワケではありません。

特に、減価償却費や修繕費の考え方は、素人では中々難しいです。

たとえば、減価償却費は構造や取得金額によって原価償却費用は変わります※3。

また、経費算入できない「修繕費」もあります。用途変更などのための「模様替え」などは、まさに経費計上できない費用になります※4。

しかし、これらを知らずに大規模な修繕をしたにも関わらず経費計上できないとなると、予想以上に税金が高くなることもあります。

一方、自分が経費計上できない部分も、実は経費として計上できるかもしれません。

経費として計上していないと、無駄に税金を支払っていることになってしまいます。

これらの税金に関してのアドバイスは、税理士や会計士しかできません。

不動産投資は特殊ではあるので、不動産投資の専門家や不動産投資税務に精通した税理士・会計士に相談するのが望ましいです。

税理士・会計士にもそれぞれ専門分野があります。誰でも不動産税務に詳しいわけではありません。

不動産分野に精通した税理士・会計士へ投資対効果や節税のシミュレーションを行った上で、慎重かつ適切なタイミングで不動産投資を行っていきましょう。

※5国税庁ホームページ「減価償却のあらまし」

http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/2100.htm

※6国税庁ホームページ「修繕費とならないものの判定」
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1379.htm

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5.まとめ

マイナス金利と不動産投資については、以下のポイントを抑えておきましょう。

  • マイナス金利によってローン金利は下がったが変動と固定では「金利基準」が異なる
  • 不動産価格はインフレ期待もあるが、反動による下落にも注意
  • 不動産市況が活況になるということは「競合物件増加」というデメリットにもなり得る
  • 不動産投資においては「節税」は非常に重要なため、担当の税理士や会計士を付ける

ほかにも、マイナス金利でローン金利が低いからと言って過度な借り入れは危険です。

また、上記にもありますが、税理士・会計士への相談は必須事項と言えます。

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