オーナーチェンジ物件２つのメリットと５つの注意点

売却物件情報などで見かける「オーナーチェンジ」とは、マンションやアパートで既に契約している入居者をそのままにした状態で丸ごと物件を売買することで、物件の所有者だけが変わることを言います。

その物件に入居者が一人もいない場合は、オーナーチェンジとはいいません。

不動産投資を行う上での空室リスクを考えると、既に入居者がいてすぐに家賃収入が得られるオーナーチェンジ物件はとても魅力的ですが、飛びつく前に知っておくポイントもあります。

２つのメリット

オーナーチェンジ物件の魅力的な部分は、購入して所有権を得た日から家賃収入が発生し利回りなどの計算も事前に行うことができるため、投資計画が立てやすいこと。

また、空室の物件よりも、賃貸中の物件は売買価格が安く設定されるため、相場よりも割安で購入することができます。

５つの注意点

１．住宅ローンが使えない

住宅ローンは自己居住用のローンのため、投資用のローンを利用することになります。金利も高めになります。

２．室内を見ることができない

満室状態であれば、室内を見ることができず、現状を確認することができないため、物件の瑕疵を見落とす可能性があります。資料等をよく見て、修繕履歴等も確認しましょう。

３．不良入居者の確認

購入後に滞納が発生したり、トラブルを起こす入居者がいたりなど、オーナーがなぜ手放すことにしたのかも確認が必要です。

４．詐欺の可能性

一時的に入居させておいて、購入後しばらくして退去してしまうという詐欺行為も多く、仲介業者も信頼できる所か調査が必要です。

５．その他

購入後は入居者全員にオーナーが変更したことを知らせ、振込先や連絡先の変更を周知しなければなりません。また、売主との敷金の引継ぎや入居者の居住年数や保証人等の情報も確実に引き継ぐ必要があります。

まとめ

このように、メリットも大きいですが、負うリスクも大きい物件となります。通常の物件とどちらが良いかは一概に言えませんが、オーナーチェンジ物件は特徴をよく理解し、対策を考えて購入することで、リスクを回避することもできるでしょう。

通常の物件でも、中古の空室物件を安く購入し、リノベーションを行うことで、人気物件に変身させることもできます。

いずれにしても、不動産投資には念入りな調査を怠ることはできないということです。