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不動産投資家のための不動産鑑定士と土地家屋調査士の活用法

不動産鑑定士の活用法

不動産鑑定士とは、不動産の評価や経済価値を決める国家資格で、国家資格の中でも超難関とされる三大資格の1つです。

不動産鑑定士は政府や地方自治体が公示する地価や、相続税・固定資産税の納付基準となる土地の評価など、土地の適正評価が主な仕事と思われていますが、個人や法人に対するコンサルティング業務も積極的に行っています。

不動産投資は税理士や弁護士などさまざまなエキスパートの知恵を借りながら行う事業ですが、そのなかでも頼りになるのが、不動産鑑定士のコンサルティング業務です。

不動産のスペシャリストと言える不動産鑑定士からアドバイスを受けながら事業を進めることで、他の不動産投資家と大きく差を付けられます。

不動産鑑定士は不動産を適切に鑑定し、不動産鑑定評価書を作成しますが、この不動産鑑定評価書は不動産を売ったり買ったり、等価交換をしたりといった取り引きをする際に不可欠な大切な書類です。

しかし、それだけではありせん。

アパートやマンションなどの賃貸業務にも威力を発揮します。アパートやマンションなどの家賃は貸し手であるオーナーだけでなく、借り手である入居者にも納得のいく価格に設定することが大切です。

さらに契約更新料や借地・借家権の価格なども正当でなければ、トラブルのもとになります。これらの価格が正当であるという裏付けになるのが、不動産鑑定士が鑑定した「不動産鑑定評価書」です。

不動産鑑定評価書は賃貸経営だけでなく、銀行融資のときにも頼りになります。銀行などから事業資金の融資を受けるときに、不動産を担保にすることが多いのですが、このときに不動産鑑定評価書があれば、幾らくらいの資金が借りられるかがあらかじめ予測でき、事業計画が立てやすくなります。

逆にいうと、不動産を担保にお金を借りるときに不動産鑑定書があると、銀行に言いなりにならずにすみ、交渉に有利なるということです。

また、遺産相続で紛争のもとになりやすい不動産の分割問題に備えて相続する不動産を鑑定評価しておけば、適正価格が客観的に理解できますから、公平に土地や建物を分割でき、円満な解決へとつながります。

このように不動産の賃貸経営から、資金融資の担保、不動産売買、相続問題まで、不動産に関するあらゆる問題に関して、不動産鑑定は不可欠です。

それに加えて収益性が高い土地の活用法や、共同ビルの経営など、高度な不動産投資に関するアドバイスが受けられるので、頼れる弁護士や税理士と同様に、不動産鑑定士も信頼できるビジネスパートナーとして活用することをおすすめします。

土地家屋調査士の活用法

不動産投資家にとって不動産や税金、法律に関する専門家をブレーンに持つことは何よりも大切です。

不動産は資産価値の大きい財産である上に運用コストもかかりますから、幅広い知識が必要です。不動産投資家として勉強をしていても自分だけの知識では判断できないケースが多く、わずかな判断ミスが大損を招く場合もあります。

自分で勉強をすることも大切ですが、各方面の専門家と知り合いになって、困ったことがあればすぐに相談できる状態にしておくことが重要です。

不動産投資家のブレーンにしたい専門職の一つに、土地家屋調査士があります。

土地家屋調査士とは、測量と不動産登記に関する専門知識を持つ人に与えられる資格で、土地家屋調査士試験に合格したうえで、日本土地家屋調査士会連合会へ登録をしなければ開業できません。

土地家屋調査士の仕事はさまざまですが、不動産の形状などの調査や測量、不動産登記に関する申請手続きや、土地所有権をめぐる紛争の解決手続きの代行などが主な業務です。

土地家屋調査士は土地を購入する、施設を建築する、不動産を登記するなど不動産投資のあらゆるシーンに不可欠な測量と、登記申請に関する法律のエキスパートなのです。

不動産の売買やアパートを新築するなど、不動産の持ち主の移動や形状の変化などがある度、登記申請をしなければいけません。このほかにも隣接する複数の所有地をまとめて売却する場合は、合筆登記の申請が必要です。

また、自分が持っている土地の一部だけを売却する場合も、分筆登記の申請を行う必要があります。さらに建物を増築したり、自宅を店舗に改装して商売を始めたりする場合も、建物表示変更の登記を行わなければいけません。

つまり土地や建物に何らかの変更があれば、登記申請をする必要があるのです。

これらの登記申請には複雑な手続きが必要で素人にはわかりにくいため、登記申請のスペシャリストである土地家屋調査士に任せるのが良策です。

土地家屋調査士は不動産投資だけでなく、相続税対策にも頼りになることを覚えておきましょう。

例えば相続税を納めるために不動産を売却する場合は、なるべく早めにその土地の測量を土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。早期に測量することで、有利な価格で売却しやすくなります。

また、測量結果と登記簿の面積に食い違いがあれば、地積更正登記を行っておくと、すぐに土地を売却できます。通常は測量から地積更正登記を済ませるまでに2~3カ月かかりますから、納税期限に間に合わせるためにも、早めに対処することが大切です。

このように、あらゆる場面で頼りになるのが土地家屋調査士です。

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