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修繕費と資本的支出

不動産賃貸業、不動産投資をするうえで必ず発生するのが修繕です。

これらの修繕にかかる費用、とりわけ建物の修繕費の取扱いに注意が必要です。

賃貸用の建物を修繕した場合は、それは家賃収入を得るための必要不可欠な必要経費とみるのが原則です。

しかし、修繕をすることで元の状態に戻るだけではなく、元の状態よりも価値が上がる場合があります。そうなったときは、それはもう「修繕」ではなく、「減価償却資産を追加」したと考えられるのです。

この「減価償却資産を追加」したとされる部分のことを「資本的支出」といいます。

資本的支出とされるのは、

①建物の存続年数が延長される

または

②建物の価値が増加される

場合です。

資本的支出となった場合、まず資産に計上し、その後、資産の耐用年数にわたって減価償却費として経費化していきます。

修繕費と異なり支出時に全額を必要経費にすることはできません。よって、修繕費と資本的支出の違いは一括で経費にできるか、複数年にわたって経費にできるのかという点になります。

修繕費と資本的支出の区分のポイント

修繕には、大きなもので給排水設備や消防設備の修理などがあり、もう少し大規模なものとして外壁の塗装や屋上防水などがあります。

マンションやアパートの部屋貸しをしている場合は、入居者が退去した後にリフォームを実施して壁紙や床をきれいにしたりするときにも修繕費は発生しますね。

例えば、鉄筋コンクリート造建物の外壁を、モルタル塗りから、タイル張りに変えた場合などは、建物の使用可能年数は延長し、建物の価値を高めたことになりますので資本的支出ということになります。

また、入居者が退去して壁紙や床をきれいにする通常のリフォームは、修繕費となります。

床をきれいにするだけではなく、元の床より高級なフローリングなどにした場合は、資本的支出になってしまうでしょう。

修繕費と資本的支出との区分は非常に困難です。

そのため修繕費と資本的支出との区分が明らかでない場合は、いくつかの判断基準と算式で計算するようになっています。

判断基準を間違えると税務署ともめることになりますので、しっかりと判断基準を押さえることが重要です。

修繕費か資本的支出か否かの判断基準や、税務署との交渉については、不動産に強い税理士さんへ相談されることをお勧めいたします。

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