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サラリーマン不動産投資家と損益通算の関係は相性はいいのか?

損益通算

損益通算とは、所得課税での2つ以上の所得のうち、一つ以上の所得が赤字、その他が黒字といった場合に、それぞれ黒字と赤字を一定の順序で計算していき利益と損失を合算して計算していくものです。

順序としては、①同種類の所得内で損益を相殺、②次に、それぞれの所得金額を合計(損益通算)します。

サラリーマンには、「給料」という確実な黒字がありますので、不動産所得と給与所得との損益通算は節税にもってこいといえますね。

不動産所得が赤字でも給与所得の黒字で通算すれば、課税所得を少なくすることができるという訳です。

課税所得が少なくなった分、税金が少なくてすむ訳ですから、こんないいことはないように思われます。給料が多ければ多い人ほどメリットはあります。

課税所得 = 給与所得 - 不動産所得 - 各種控除

給与所得は、給料収入から給与所得控除を差し引いた金額。ここから社会保険料、生命保険料、基礎控除、扶養控除等を差し引いたのが課税所得。この課税所得に対して一定の割合で税金がかかります。

不動産事業はいろいろな経費を算入できます。減価償却は実際にお金が出て行かない帳簿上だけの経費です。実際利益を出しながら帳簿上は赤字、という状態も作り出せるものです。

損益通算で給与所得額を小さくするためには、不動産投資事業の経費による控除額を多くとることであり、実際のお金が出て行かない減価償却での控除をできるだけ計上することです。

節税とお金儲けは相反するもの?

良く相談を寄せられる内容の中で「賢く節税しながら不動産投資をしてお金を儲けたい」というものがあります。

ここで再度確認しておきたいのですが、不動産投資で、「儲ける」ことと「節税すること」を両立させることはできません。そもそも矛盾するのです。

税金は利益に対してかかるもので、損失に対しては還付されるというものです。不動産投資で利益を出せば、税金は取られますが、利益から税金を引いたキャッシュが残ります。

不動産投資で儲けたいのなら、利益を追求し、事業として成立させることです。

まず節税ありき、の不動産投資とはいわば、赤字を想定している不動産投資であり、他の損益通算できる他の所得(給与所得、事業所得、譲渡所得、山林所得等)との関係で有効であるといえます。

まず節税ありき、の不動産投資を理解した上で行ったとしても、対外的に誤解を招く場合もあります。

本業のための節税のために明らかに赤字をたたき出す不動産を購入し、不動産投資を行い、課税所得を少なくし、支払う税金も少なくなったまではよかったのですが、金融機関から信用を失うということもあります。

節税目的で赤字を出しているといっても話を聞いてもらえないこともあるのです。

サラリーマンの資産形成が難しい要因のひとつとして節税対策がなかなかできないというのがあげられます。

控除を増やし課税所得金額を引き下げること、が節税の基本です。

ですので、給与所得のあるサラリーマンが不動産投資で赤字を出して、課税所得金額を引き下げることは有効な節税ともいえますが、不動産は通常扱う金額も大きいため、税理士に相談し十分に勉強、検討することが必要です。

特に「最初の物件が一番大事」と言われています。

最初に失敗すると、その失敗を穴埋めするのが難しいくらいのダメージが通常はあるからです。逆にいえば、最初の物件が軌道に乗ると、2棟目、3棟目、と波に乗りやすくなります。

損益通算の制度はいつまでつづくのか?

損益通算できる損失は、不動産所得、事業所得、山林所得、譲渡所得の計算上生じた損失です。

2004年の税制改正で、土地にかかる利子が通算不算入となりました。

税制改正前は、サラリーマン不動産投資家の間では、マンション投資が盛んでした。マンション価格のうちの土地の部分にかかる金利部分を給与所得と損益通算して税金の還付をうけていたのです。

ローンの返済額が家賃収入を上回るが、この損益通算によって節税効果を享受できたというわけです。

このように、制度というものは、将来にわたっていつまでも続いていくというものではありません。損益通算の制度自体がなくなる可能性もゼロではありません。「不動産所得」という所得項目そのものなくしてしまおう、という動きもあるからです。

このことからも、節税ありきの不動産投資を行う場合、将来の最悪の展望も踏まえた上で十分に注意しましょう。

また、土地・建物等の譲渡による損失は、土地・建物等の譲渡による所得以外の譲渡所得との損益通算はできなくなりましたので、あわせて注意しておきましょう。

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