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サブリース契約と空室保証とは?

サブリース契約は、サブリース会社と物件所有者の間で結ばれる契約です。

サブリース会社が物件所有者から建物を一括して借り上げ、賃料を物件所有者に支払うというものです。

サブリース契約では、空き室であっても賃料を受け取れる家賃保証があるので安定した収入が得られます。

また、賃貸契約は入居者とサブリース会社の間で締結されるため、入居者に関するトラブルなどはすべてサブリース会社に任せられストレスを軽減できます。

デメリットは、物件所有者が入居者と直接、賃貸契約を結ぶ場合は家賃収入がすべて物件所有者のものになりますが、サブリース契約だと実際の家賃から1、2割の保証料が差し引かれるという点です。

不動産業者とのトラブルも多いサブリース契約

一見、メリットが多い契約のようですが、トラブルも発生しているので契約は慎重にする必要があります。

契約前には支払われる保証家賃の更新期間を確認する必要があります。30年保証となっていても保証家賃は2年に1度見直される場合がほとんどです。見直される度に支払われる金額は少なくなります。

また、契約の解約条件も確認が必要です。解約は半年以前に行う必要があったり、契約を守らなかった場合に違約金が発生することもあります。

違約金は家賃の4ヵ月分など高額になることもあります。また、保証家賃の交渉に応じなければ、サブリース会社から解約されてしまうこともあります。契約を解除された時には全室空き室だったというケースもあります。

また、入居者に関する管理はサブリース会社が行うため物件所有者はだれが住んでいるかを把握することができません。サブリース契約を解除すると、入居者に家賃の振込先が変わることなどについて連絡しなければなりませんが、連絡先を知らないとそれもできません。

ですから、入居者の情報は共有できるようにしておく必要があります。

免責期間にも要注意

また、免責期間の確認も必要です。サブリース会社は、入居者がすぐに見つからない場合のことを考えて、空き室保証料を支払う必要がない期間を設定しています。これが免責期間です。

通常は1、2ヵ月ですがそれよりも長い場合は注意する必要があります。

空き室保証

サブリース会社の家賃保証の他に、空き室保証というのもあります。

空き室保証では家賃保障会社が代理店を通じて物件所有者と契約を結びます。サブリースと違い、敷金・礼金など家賃以外の収入はオーナーのものになります。

また、サブリースでは2年毎の保証家賃の見直しがありますが、空き室保証では、基本30年見直しがないというコースを選ぶこともできます。ただし、空き室保証では入居者の管理は行わないので、管理に関しては不動産管理会社に委託する必要があります。

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