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サブリース(一括借り上げ)とは?

不動産の賃貸経営において、空き室は大問題。

この不安を解決するサービスで人気なのが、サブリースです。

サブリースとは、不動産会社がアパートなどを一棟まるごと借り上げて入居者にまた貸しすることで、オーナーの家賃収入を保証するサービスです。

サブリース契約は10年~15年の長期間にわたって行われるのが一般的で、費用は家賃の10%~15%を支払うのが相場です。

サブリースのメリットは?

サブリースを行う不動産会社は入居者を探すだけでなく、入居者からの苦情や問い合わせなどの対応や、退去後のハウスクリーニングといった管理業務も肩代わりしてくれます。また、一括借り上げなので部屋ごとに収支を計上する必要がなく、経理・税務作業を簡単に済ませられるのも大きなメリットです。

オーナーにとって、このように所有する不動産を丸投げして月々の収入が入ってくるサブリース契約は、夢のようなサービスです。

当然にリスクもある。将来を見据えてリスクヘッジを。

しかしサブリースを利用する場合は、契約時に細心の注意を払うことが必要です。考えてもみてください。

サブリースで不動産投資が成功するなら、誰も苦労はしません。アパート経営では、築年数が古くなるほど入居者を探すのが難しくなるため、家賃を下げたり改装工事をしたりして、少しでも物件価値を上げ、競争力を高める内部投資が不可欠です。

そしてサブリースの場合、これらの費用はどこから工面されるのでしょうか?

これらの費用は、最終的にはオーナーが負担することになります。まず築年数がたって空き室が増えてくると、サブリース契約時に家賃保証として設定されていた借り上げ家賃の引き下げを求めてくるのが一般的です。

例えば契約時に10万円だった借り上げ賃料を、経年劣化が激しいので7万円に引き下げられるといったケースです。

また、10年以上の長期にわたる契約ですから、契約期間中に不動産会社が倒産する可能性があります。

契約していた会社が経営破綻をした場合、それ以降は家賃保証は受けられません。それどころか、不動産会社が入居者からの預かり金を持ったまま行方不明になるケースもあるのです。

さらに悪質な事例として、プロジェクトの終了と称して一方的にサブリース契約を打ち切るという事例も報告されています。

契約内容の確認を

このような被害に遭わないためには、契約書をしっかりと確認することです。契約書を確認する際には特に免責事項、解約条件、サブリース条件の変更、建物の修繕やリフォームの資金負担、建物管理の条件、資金や預かり金の管理についてチェックし、不審な点があれば納得のいくまで相手に確認しましょう。

サブリースで損をしないためには、契約書を専門家に見せて適切なアドバイスを受けることをおすすめします。

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