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不動産投資はなぜ税理士が違うと納税額も異なるのか?

不動産投資と税理士の選び方

税理士に相談に来るお客さまは、すべての人が「はじめて税理士に相談する人」ばかりではないそうです。

1度別の税理士に相談して納税額を出したにかかわらず、違和感を感じてほかの税理士に相談したというケースがあります。

まるでお医者さんの世界でいうセカンドオピニオンのような状況は、なぜ発生するのでしょうか。

1、土地と建物の評価が苦手な税理士もいる?

土地と建物の評価にもとづいた納付税額の算定は税理士の重要な職務のひとつです。

もちろん税理士は基本的な評価方法は把握しているものの、評価業務を得意としない税理士は不動産鑑定士(土地)や土地家屋調査士(家屋)の評価結果を信じるばかりで、「税務上更に適用できる特例や期間限定の基準」などに精通していないケースがあります。

その場合、割りを食うのは他でもなく土地評価を依頼した相談者です。

算出された数字を信じて作成した税務申告書に対して、当然ですが税務署から「これが可能な限りの最低額ですね」といわれることはありません。

このような理由から、税理士が異なると不動産投資の申告額が異なるという事例が発生します。

2、どのようにして土地・建物評価の得意な税理士を見つける?

それでは、どのようにして土地や建物評価の得意な税理士を見つけるといいのでしょう。

それは、相続税が得意な税理士を見つけることです。

相続相談では土地や建物の評価に関する広範な知識が問われるもの。関連する評価の税理士の「腕」を確かめるためにはベストの方法です。

国税庁や税理士のあるデータでは、税理士1人が1年間に手掛ける税理士相談件数は平均0.72件といわれています。

税理士資格は税務署に23年以上勤めた人には自動的に付与されるため、実際に相続実務を担っている税理士は1人あたりの実績件数はもう少し多いとはいえ、多くの税理士にとって相続相談は「時々扱うもの」という位置づけは間違いないようです。

そのうえで、すべての相続案件で土地・建物の評価を必要とするものではありません。

このような傾向から相続案件は「相談できる税理士」が絞られ、相続相談できる税理士と難しい税理士の「差」がさらに広がるという状況が起こっています。

3、相続税を「受験」した!税理士には注意

税理士資格を得るための税理士試験にも相続税法があります。

ただし、この相続税法は「選択科目」という扱いです。つまり、相続税法に合格しなくても税理士になれるという位置づけです。

相談者の心からすると、相続税法に受かった税理士に依頼したいもの。ところがこの考え方は危険です。

土地・建物評価の力がつくのはやはり「実践力」であり、どこまで実際の評価額を算定し税務申告書にしたかが問われます。

科目合格を問わず、実践力をもとに依頼する税理士を定めるようにしたいものですね。

4、「更正の請求」を活用しよう

依頼した税理士が土地や建物評価の理解が不十分で、不動産投資で余計な税金を支払い過ぎた場合。

このとき相談者は、税務署で手続きをして払い過ぎた税金を取り戻すことができます。

この請求は、更正の請求書を税務署長に提出することによって行われます。

更生の請求書を受け取った税務署長は審査の結果、請求が妥当と判断すると、減額更正をして税金を還付することになります。更正の請求の期限は、法定申告期限から5年間です。

また、税金の修正は納税者側から払い過ぎた場合だけではありません。税務署側から「納税額が足りなかったので」というケースもあります。

これらをまとめて「還付請求」といいます。

還付請求は「税務署が行う場合」と「納税者が行う場合」で、それぞれ別の名称がついています。

  • 税務署が行う場合…「更正(過少申告・過大申告ともに)」
  • 納税者が行う場合…「修正申告(過少申告)」「更正の請求(過大申告)」

これらの方法は、それぞれ期限となる年数が異なっています。過少申告の場合の更正は申告期限から5年、過大申告は7年です。

一方で納税者側の更正の請求は5年。

修正申告は更正があるまでが期限です。なお、判決による事実確認の訂正は判決から2カ月が期限です(一部例外があります)。

もちろん、更正の請求があるから安全、ではありません。

還付請求は大きな労力を有しますし、評価額が誤っていたことで追納するとなると決して後味の良いものではありません。

確定利益だと思っていた不動産投資の利益が、実は納税分だったということになれば目も当てられません。

それを防止するためには、やはり相続実績の多い税理士に相談することです。

利益を確定させ、納税も済ませ、次の不動産投資に集中できるように、税理士選びを行うようにしましょう。

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