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不動産賃貸事業における消費税

家賃1000万円超から消費税は課税されます

家賃の年収が1000万円を超えた年の、翌々年から消費税を納めることになります。

その際には、「消費税課税事業者届出書」を提出しなければなりません。

"翌々年"というのは、その年の家賃収入等で判定するのではなく、前々年(会社の場合は、前々事業年度)の家賃収入等が1000万円を超えていれば、消費税を課税することになっているからです。

ということは、アパート経営をはじめて、初年度から1000万円の家賃年収があったとしても、2年間、消費税は課税されないということになります。

免税事業者の消費税の取扱い

建物に対する消費税額は、免税事業者については、取得価額に参入して減価償却、課税事業者については、賃料収入にかかる受取消費税額から控除(仕入税額控除)して差額を還付又は繰延消費税額として6年間にわたって経費として処理します。

課税事業者において仕入課税控除により建物消費税の還付を受けることが可能となりますが、これはあくまでも賃料に消費税が課税される事務所等の貸付によるものです。

住宅等の貸付は非課税となっているので還付を受けることはできないことに注意しましょう。

建物消費税の還付の仕組み

[課税売上](税抜き)

  • 家賃
  • 権利金
  • 礼金
  • 更新料
  • 敷金の償却分(注1
  • 収入管理費
  • 駐車場収入
  • 付帯雑収入 等

注1)敷金、保証金等で、契約書などの立ち退き時の償却額が確定しているものの償却額部分は、契約日を含む課税期間の課税売上となります。

[課税仕入](税抜き)

  • 貸家建築工事代金
  • 設計料等
  • 修繕費
  • 仲介料
  • 管理費
  • 付帯雑費

※簡易課税方式の場合は、課税売上の50%

納税する消費税額の計算方法

[課税売上]×5% - [課税仕入]×5% = 納付する消費税額

消費税が戻ってくるという消費税還付とは?

上記の計算式に当てはめてみましょう。

結果がプラスになるかどうかで消費税が還付されるかどうかがわかります。

つまり、受け取った消費税が手元に残れば国に納め、支払った消費税が受け取った消費税よりも多い場合は返して(還付)してもらえるのです。

  • 建物:2100万円 (内消費税100万円)
  • 土地:5000万円 (消費税非課税)
  • 年間賃料 1050万円 (内消費税 50万円)

支払った消費税が100万円であり、受け取った消費税が50万円なので、

100万円 - 50万円 = 50万円

となり、50万円が払いっぱなしということになり、還付手続きをすれば、国から返してもらえるのです。

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