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不動産譲渡所得(所得税)の損益通算について

損失(マイナス)が出た場合は?

前回の解説(不動産譲渡所得について)で、不動産を売却したときに、売買差益(利益)が出たときに所得税がかかってくることはわかりました。

では、損失(マイナス)をしたときはどうなるのでしょうか?

不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得は、損失が出た場合、一定の順序で控除することができます。

一定の決まり事があり、給与所得などの他の所得と相殺できるわけです。

この「相殺」することを、損益計算といいます。

申告分離課税の土地・建物の譲渡所得は他の所得と損益通算できるのか?

申告分離課税の土地・建物の譲渡所得で損失は、原則として他の所得と損益計算することはできません。

ただし、例外(「特定の居住用不動産の譲渡損失」「居住用不動産の譲渡損失」・・・)もありますので、注意しましょう。

不動産所得の損失のうち、損益通算できないもの

  • 生活に通常必要でない資産の貸付にかかるもの(例えば、別荘、ヨット、クルーザーなど)
  • 土地を取得するために要した負債の利子相当額
  • 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたもので、その組合の特定組合員にかかるもの

課税方法

所得は、どのようにその所得を得たのかにより10種類に分けられています。

  • 事業所得]事業によるもの
  • 不動産所得]不動産の賃貸によるもの
  • 給与所得]給与・ボーナス
  • 一時所得]保険の満期返戻金など
  • 雑所得]年金その他の所得に当てはまらないもの
  • 配当所得]株式の配当など
  • 退職所得]退職金
  • 山林所得]山林の伐採または譲渡
  • 譲渡所得]不動産、株式などの譲渡
  • 利子所得]預貯金などの利息

通常、課税所得は3つの課税方法により課税されます。

1.総合課税

1人が2つ以上の所得を得ている場合には、基本的にそれらの所得を合計したものに対して課税

2.申告分離課税

他の所得とまとめてこの累進税率を適用することが望ましくないものについては、他の所得を合計せずに、その所得だけ分離して課税

3.源泉分離課税

銀行の預金利子・上場株式の配当などは、受け取る際に一定の税率で源泉徴収されることによって所得税の課税関係を完結します(確定申告をする必要がありません)。

※譲渡所得である土地・建物の売却は、「2.申告分離課税」となります。

土地・建物を譲渡して譲渡所得が発生した場合には、譲渡した翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行い、所得税を納税します。

マイナス(損失)のときは原則として確定申告は必要ありません。

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