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不動産投資の確定申告講座(青色申告のメリットと税理士の賢い活用法)

確定申告書

「確定申告って何か大変そう・・・」

確定申告のイメージをこんな風に持っている人も多いのではないでしょうか。確かに普通のサラリーマンであれば会社が勝手に納税するので、確定申告は不要です。そのため、確定申告は何かと難しそうで税務署にチクチク文句を言われそうなイメージがあります。

しかし、不動産投資をする時には必ず確定申告をしなければいけないですし、必ずしもデメリットだけではありません。上手く付き合っていくことが大切です。

今回はそんな不動産投資における確定申告がテーマです。

【目次】

1. 確定申告の基本を学ぼう

まずは確定申告の基本から学んでいきましょう。

1-1 確定申告とは?

そもそも確定とは何でしょうか?

簡単に言うと「去年これだけ収入があったので、これだけの税金を納めます」という申告を自らすることです。

先ほども言いましたが、サラリーマンであれば会社が勝手に納税をしてくれます。月々振り込まれるお給料の中で引かれている「所得税」です。

ただ、サラリーマンも残業代やボーナスなど、年収が変動する要素があるので、会社も標準的な給料に基づいて暫定的に税金を徴収しています。

そのため、年末になり年収額が確定した後に、徴収しすぎた税金を還付するための「年末調整」があるのです。

自営業者や会社の経営者は、会社が勝手に納税してくれるわけではありません。そのため、自分で所得と税金を計算して申告し、納税しなければいけないのです。

1-2 期限について

確定申告をする時期は毎年2/16~3/15の期間です。この期間に、前年の1/1~12/31までの所得を計算し、申告しなければいけません。

例えば、2015年にマンションを一室所有し、賃貸にまわしていたとします。そうなると不動産所得がありますので、2015年1/1~12/31の所得を計算し、2016年2/16~3/15の期間に確定申告をしなければいけません。

もしこれを怠れば、「加算税」「延滞税」という、通常よりも高い金利の税金が課せられます。

1-3 必要書類について

確定申告で必要な書類は、その所得を証明できるもの全てです。つまり、得ている収入の証明になるものや、経費の証明になるものです。不動産投資における代表的な必要書類は以下になります。

  • 不動産購入時の売買契約書(その年に購入した場合のみ)
  • 賃料の入出金が分かる明細書
  • 賃料の振り込みが分かる通帳など
  • 賃貸借契約書(敷金、礼金記載)
  • 固定資産税を証明できる書類(通常は5~6月に郵送されてきます)
  • 火災保険、地震保険の支払いを証明できる書類(保険証書など)
  • その他領収書(交通費であれば明細など)

これらの書類は分かり易い場所に保管しておきましょう。特に領収書などは再発行できない場合もあります。

再発行できる書類だとしても、再発行に時間がかかれば、確定申告の期限に間に合わなくなるかもしれません。出来れば月ごとにファイリングしたり、項目ごとに分けたりして保管しておきましょう。

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2. 青色申告・白色申告について

確定申告の種類は青色申告と白色申告の2種類があります。違いを簡単に言うと、青色申告は申告に多少手間がかかりますが納税額を安くできます。

白色申告は簡単な申告で済みますが、節税効果はありません。結論から言うと「青色申告」の方が圧倒的に有利です。

「手間」の違いを簡単に言うと、青色申告は複式簿記で白色申告は単式簿記になります。単式簿記は単なる家計簿、複式簿記は会社の決算書の貸借対照表のようなものです。

2-1 青色申告の方のメリット

では具体的に青色申告の方が良い理由をお話します。

青色申告特別控除を受けることができる

最大のメリットはこの特別控除です。簡単に言うと、青色申告を選択するだけで、不動産所得から65万円、もしくは10万円控除できるのです。

65万円の控除が受けられる場合は、不動産投資が事業的規模(室数10室以上、または5棟。駐車場経営の場合は50台以上)と判断される場合です。

その上で、複式簿記による帳簿記帳を行い、「貸借対照表」や「損益計算書」を添付する必要があります。それ以外の場合は10万円の控除になります。

青色申告はその年の赤字が繰り越せる

不動産投資を行っており、所得が赤字になったとします。

そうなった場合、青色申告なら赤字の分を他の所得として損益通算が出来るのです(詳細は後述します)。仮に1年間で引ききれないほどの赤字であれば、翌年以降3年間にわたり全額を差し引けるまで繰越す事も出来ます。

青色申告のメリットについて更に詳しく

2-2 青色申告は申請が必要

青色申告を利用するためには、税務署へ「青色申告承認書※1」というものを提出する必要があります。以下のサイトからフォーマットを入手し該当箇所に記入します。それをもって最寄りの税務署※2に行き申請をするという流れです。

原則としては事業開始から2か月以内に申請をする必要がありますので、投資用物件を取得してから2か月以内に申請しましょう。書類に不備がなければ、税務署への申請はその場ですぐに終わります。

※1 国税庁ホームページ「青色申告申請書」

※2 国税庁HP「税務署を知らべる」

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3. 確定申告はどうやってするの?

確定申告はどんな時に必要でしょうか?

不動産の売買で利益を得た時や、賃貸収入を得ている時に確定申告は必要になります。

例えば、マンションの一室を賃貸に回していたり、自分の土地を駐車場にして貸していたりする場合です。それが赤字になった時にも確定申告をした方が良いです。

それでは、どのようにして確定申告をするのでしょうか?

まずは、不動産所得の計算方法を理解することです。以下は基本的には「賃料収入」の場合です。

3-1 そもそも不動産所得とは?

まず、不動産所得とは何か?についてです。不動産所得とは読んで字のごとく不動産により収益を上げた場合の「所得」です。

所得とは収入からキチンと経費を差し引いた金額のことを指します。

必要経費とは、不動産投資をするために掛かった費用のことです。代表的な経費としては以下が挙げられます。

不動産投資業の主な必要経費
  • ローン金利
  • 管理費、修繕積立費
  • 物件取得時にかかった諸費用(仲介手数料、登記費用、ローン借入手数料や保証料)
  • 火災保険料、地震保険料
  • 各税金(不動産取得税、固定資産税)
  • 減価償却費
  • 税理士に依頼した費用

3-2 不動産所得の計算方法

不動産所得の計算方法は、「(家賃などの)不動産収入-必要経費」という計算になります。

例えば都内で1Kのマンションを、ローンを組み購入したとします。そのマンションを賃貸として貸し出し、年間120万円の家賃収入があったとします。

この120万円が上記の「不動産収入」になります。その120万円から、その物件の維持や購入にかかった1年分の経費を差し引きます。経費が40万円であれば、120万円から40万円を差し引いた80万円が不動産所得になります。

サラリーマンで給与所得や退職所得以外の所得が年間20万円以下であれば確定申告をしなくても問題ありません(1年間の給与の収入金額が2000万円を超える場合は除く)。

つまり、上記の計算式に当てはめて20万円以下であれば税金は掛からないという事です。

3-3 不動産売却で赤字を出した場合

不動産所得は「総合課税」と言い、他の収入と合算できます。例えば、サラリーマンであれば会社から貰っている給与所得と合算できます。

赤字の場合は、全体的な収入を減らす事が出来るので、その分税金が安くなるというメリットがあります。

例えば、以下のケースで計算してみましょう。

  • 会社から給与所得(額面金額から諸々控除した額)710万円
  • 不動産所得が-120万円

この場合は「710万円-120万円」で590万円が所得という扱いになります。そうなると、所得税率※3も低くなりますし、そもそも所得が下がるので税額も安くなります。

※3 国税庁HP 「所得税速算表」

4. 確定申告と税理士活用のメリット

確定申告は慣れていないと大変なものです。

特に不動産投資を行う人は副業で行っている人も多いので、確定申告書の作成などにあまり時間を掛けられない方も多いでしょう。そんな時は税理士を活用することがお薦めです。

4-1 不動産投資の確定申告は専門知識が必要

不動産投資の確定申告は複雑です。例えば以下の時につまずくことがあります。

  • この経費は計上できるものか?
  • この経費を計上するためにはどんな書類が必要か?
  • 家賃収入の証明書が手元にあるが、社判もサインもない書類で大丈夫か?
  • 今回計算したところ不動産所得は15万なので確定申告は不要。しかし、これは合っているか?
  • 赤字を出してしまった。どうやって申告すれば良いのか?
  • 自営業者の場合は事業所得と不動産所得は合算できるか?
  • 減価償却の計算方法が分からない。

など、例を挙げていけばキリがないほどです。

4-2 自力で確定申告をするとこんな時に危険

例えば、サラリーマンをしつつ副業でマンションの一室を賃貸でまわしているとします。

確定申告の時期が迫っていますが、仕事が忙しくて確定申告書の作成に着手できていません。何とかギリギリで作成を始めましたが、賃料の明細などが見当たらず、手元の書類もそもそも合っているかが分からない。

結果的に確定申告の期限に間に合わず、無駄な税金を払ってしまった。のような話は現実あります。

仮に、期限に間に合ったとしても書類に不備がある場合には税務署から連絡が入ります。

電話で済めば良いですが、時には税務署まで呼び出されることもあります。そうなると忙しい中時間を作るのはかなり厳しいです。

更に、作成した内容が間違っていると、予想以上に税金が掛かる場合がありますので、予期せぬ出費が増えてしまうかもしれません。

4-3 税理士の選び方

税理士にも色々なタイプの税理士がいます。例えば相続専門の税理士、法人税に詳しい税理士、個人事業主の所得税計算を主としている税理士などです。

一言で法人と言っても飲食業に強い方もいれば、IT業界に強い方もいます。

そのため、不動産投資の確定申告なら、不動産投資に強い税理士を選ぶ必要があります。

知り合いに税理士がいるという事もほとんどいらっしゃらないかと思います。お知り合いに税理士がいらっしゃらない場合は、ぜひ、当サイトの税理士紹介サービスをご利用ください。

不動産投資税制に精通している税理士を全国対応で商会いたします。ご面談・相談は無料、紹介料も一切頂戴いたしませんので、お気軽にご利用いただければと思います。

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5. まとめ

いかがでしたでしょうか。

不動産投資の確定申告については、一通り学べたと思います。確定申告は正解がなく、「それは税務署の判断次第」のような時もたくさんあります。

自分で確定申告を作成するのも良いですが、少しでもつまずいたらプロである税理士に相談してみましょう。

確定申告は税金を決める申告になりますので、不明点を持ったまま申告することは避けましょう。予期せぬ出費になるかもしれません。

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