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取得価額がわからないとき:不動産を売却したときの譲渡所得の計算方法その1

譲渡所得は、次の計算式で導きだされることを、『不動産譲渡所得について』でみてきました。

譲渡所得 = 譲渡収入金額(注) - (取得費 + 譲渡費用)

(注)不動産の譲渡代金、固定資産税・都市計画税の清算金

※売却した際に固定資産税・都市計画税の清算金を受け取る場合がありますが、これは税金が戻ってきたわけではないので「譲渡収入金額」に算入します。

ただ、むかしむかしに購入した不動産だと、買った価額がわからないというケースも少なくありません。

そんなときは、譲渡対価の5%を概算取得費として譲渡所得の金額を計算することができます。

[取得費] = 譲渡収入額 × 5%

取得価額の内訳

取得費とは、取得価額から、取得日から譲渡日までの減価の額を差し引いた金額を言います。

[取得費]=取得価額 - 取得日から譲渡日までの減価の額

取得価額とは、次のものを合計したものです。

  • 土地、建物の購入代金(登録免許税、不動産取得税、特別土地保有税、印紙税も含む)
  • 購入手数料(仲介手数料、運搬費、整地費用等の設備費、土地の測量費 等)
  • 設備費
  • 改良費

他にも、借主がいる土地や建物を購入するときに、借主を立ち退かせるために支払った立退料や所有権などを確保するために要した訴訟費用、いったん締結した資産の取得に関する契約を介助して他の資産を取得するために支出した違約金などがあります。

事業所得や不動産所得などの必要経費に算入されたものは、試算の取得費に含まれませんので注意が必要です。

家屋の取得費

自宅として使用していた家屋を売却する場合の取得費は、

建物の取得価額 - 償却費相当額 = 建物の取得費

と計算します。

減価償却費相当額は、

建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数=償却費相当額

の計算式から導きだします。

※経過年数は1年未満の端数が生じたときは、6ヶ月以上の端数は1年とし、6ヶ月未満の端数は切り捨てて計算します。

償却率は、法定耐用年数を使いますが、非事業用(居住用)の建物については、法定耐用年数の1.5倍の年数とします。

中古で購入した建物については、

(法定耐用年数 - 経過年数) + (経過年数 × 20%)

の計算式から導きだします。

※1年未満の端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年とします。

償却率

種別 法定耐用年数 償却率
木造 22年 0.046
木造モルタル造 20年 0.050
(鉄骨)鉄筋コンクリート造 47年 0.022

※非事業用建物の場合(1.5倍)

種別 法定耐用年数 償却率
木造 33年(22年×1.5) 0.031
木造モルタル造 30年(20年×1.5) 0.034
(鉄骨)鉄筋コンクリート造 70年(47年×1.5) 0.015

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