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短期譲渡所得と長期譲渡所得の違い

不動産を売却して得た利益のことを、譲渡所得と呼びます。

この利益は事業所得などの所得とは別の課税対象となり、税務署に申告しなければいけません。土地や建物を売却して得た譲渡所得は、売り主が所有していた期間によって2種類に分けられます。

譲渡までの所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、また5年以下であれば短期譲渡所得となり、それぞれにかかる税率が異なるのです。

この場合の所有期間とは、売り主がその土地や建物を取得の日から手放すまでの期間をいい、譲渡した年の1月1日を基準に所得期間を数えます。

それぞれに係る税率は、長期譲渡所得が15%、短期譲渡所得が30%です。短期所得の税率は、長期譲渡所得の倍になるのでご注意ください。

譲渡所得の計算式は、『譲渡価額-(取得費+譲渡費用)-特別控除』で、これにより譲渡所得金額が示されます。

譲渡価格とは、その土地や建物の売値であり、取得費とは売却した土地や建物を購入したときの代金に、購入手数料といった必要経費、購入後の改良費、また設備費などを合算した合計金額です。

このときに、建物の取得費は所有している期間の減価償却費を差し引いてから加算します。

また、取得費がわからなかったり、取得費が譲渡価額の5%に満たない場合には、譲渡価額の5%を取得費として計上できます。譲渡費用とは、土地や建物の売却を行うために必要な、仲介手数料や測量費などの経費のことです。

このほか土地を売るために建物の取り壊しにかかった費用や売買契約書の印紙代、売却のための立ち退き料なども費用となります。

特別控除とは、譲渡所得にかかる課税に、特例として特別に差し引かれる金額のことで、もっとも知られているのがマイホームの売却を行った場合の3,000万円の特別控除です。

例えば3,500万円でマイホームを売った場合、取得費と譲渡費用が700万円かかったとすれば、譲渡所得金額は2,800万円となります。そこから特別控除3,000万円を引くと利益は何も残りませんから、税金を納める必要がなくなるというわけです。

こうした譲渡費用の特別控除は6つ設けられており、合計5,000万円までなら複数の特別控除が受けられます。

相続した土地や建物を売却する場合、2015年から税制が変わりました。これまで相続した不動産を売却した場合は、相続税申告期限から3年以内ならば、相続税も取得費に加えられることになっており、売却益から相続税が差し引かれることになっていました。

しかし税制が改正された2015年からは、譲渡した土地の相続税しか取得費に加えられなくなったため、相続した不動産の売却を検討している場合は注意が必要です。

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