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約2000万円の2DKの分譲マンションの一戸を購入【体験談】

物件の概要を教えてください。

約2000万円の2DKの分譲マンションの一戸を購入

収益は?

家賃月12万、管理費、修繕積立金、経費などを引くと月10万円

最終損益(出口)は?

1,980万円で売却。10年賃貸し、約1,000万円以上の収益。

失敗談や成功談があれば教えてください。

不動産投資は多額のお金が必要ですし、投資となると勇気が必要でした。私は不動産以外の投資もしますが、あまりリスクの高そうなことはできないので、安定的に少しずつ増やしていく方法が好きです。

不動産は素人なのですが、興味はあったのでなんとか自分なりの方法で出来ることはないものかと考えていました。毎月の給料の大部分を占めるのが家賃だということに注目し、この部分を減らせないかと思ったことがきっかけで自宅を利用して最終的には不動産投資につなげていきました。

このような方法ですと、あまり投資というような気負いがなくできますので、初めて不動産投資をする人にはお勧めできるのではないかと思います。

成功するために必要なことは、簡単に考えると売却時に購入時以上のお金が戻ってくることだと思います。

不動産投資の面白いところは、購入したときからある程度自分で工夫したり勉強すれば利益を増やすことができること、勉強しないと利益は簡単になくなってしまうということです。

限られた資金と時間で、いかに収入と支出をコントロールすることが大切です。

まず、不動産で切り離せないことは融資です。不動産投資をされたことがある人はご存知だと思いますが、自宅用の住宅ローンと、投資用のローンとでは金利が違います。

投資用ローンは審査基準も銀行によって独自の方法を採用しており、金利は住宅ローンよりも高く設定されていることが通常です。

不動産投資でよく目安とされるのは想定、実質利回りですが、金利の分は利回りを下げる要因となります。一方でローンの金利は経費として処理できるため、収入が高い人や自営業などの人にとってはうまく利用して節税も可能ですが、普通の会社員である私にとっては、金利は低ければ低いほうが良いと判断しました。

そのため、まずは物件購入するときは自宅を購入するという選択をしました。住宅ローンを借りて、完済するまでは自宅として利用し、完済後は賃貸として貸し出すことを目標にすることにしました。

7年かけて自宅として利用し、無事住宅ローンを完済することができ、その後すぐに必要なリフォームを行って賃貸で借りてもらうことに成功しました。

7年間は家賃として払う金額を自分の住んでいる物件に充てることができましたので、本来なら外に出て行ってしまうお金を自分の物件に充当し、家賃を払う必要がないことが心理的にとても気分がよいものでした。

自宅を賃貸物件に変えたわけですが、月々10万円くらいの収入を得ることになりましたので、とても有難かったです。

頂いている家賃を今度は自分が新たに引越し先として購入した中古マンションの月々の支払に充てることができました。

家賃の収入よりも、新たに購入した中古マンションのローン返済額のほうが下回っていましたので、実質私の家賃は0円になりました。余った金額はしっかり貯めておいて、賃貸に出しているマンションの給湯器やエアコンなどが壊れたときの支出分に使ったり、火災保険、地震保険、各種税金の支払などに使いました。

不動産投資は特別な知識が必要で、大金を必要とし、損をしてしまう可能性が高いのではないかと最初は思っていましたが、最初に投資ありきで大きな金額を融資して投資物件を購入するよりも、身近な自宅を利用して時間はかかるけれどもゆっくり着実に行ったことが、結果的にストレスを溜めることがなく、収益をあげることができるのだなと、この経験を通して学ぶことができました。

自分が想定したとおりに計画が進んでいくのを確認しながらできることも楽しいものです。

最終的には約10年間賃貸に出していたマンションを、入居者の方が退出されることを機に売却することにしました。それまでに安定的な家賃収入がありましたので、とりあえず購入したときの金額よりも大幅に値段が下がらなければいいと思っていました。

もし、値段の折り合いがつかなければ、またリフォームして賃貸にしてもいい考えていました。

運よく購入時の金額より少し下回るくらいで売却することができそうでしたので、迷わず売却しました。長年に渡って自分が住んでいたり、賃貸にしていたこともあって実質の収支は大まかな金額にはなってしまいますが、2000万円ほど投資したマンションが17年後に約3000万円になりました。

これが成功かどうかというのは人それぞれのところかと思いますが、私自身は結果に満足しています。

不動産投資を無理なく行えたことが満足できた要因です。

ひとつだけ、もう少しうまくやればよかったかなと思うことは、賃貸に出したマンションをリフォームしながら、自分の引越しや新たなマンションを購入したために、全てのことを一度に行うことは時間的に余裕がありませんでした。

そのために、賃貸に出したマンションのリフォームの見積もりが甘くなってしまったことです。もう少し時間をかけてでも納得した金額で発注すればよかったと思います。

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