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350万円で購入した木造のタウンハウス【体験談】

物件の概要を教えてください。

350万円で購入した木造のタウンハウス

収益は?

家賃月3万5千円で表面利回りは年10%

最終損益(出口)は?

300万円で売却、6年保有で家賃収入約250万円

失敗談や成功談があれば教えてください。

一戸建ての不動産投資に興味があり、自宅の近辺で探していましたが希望にあいそうな物件が見つかりませんでした。

なぜ希望にあわなかったかというと価格が全く折り合わなかったためです。

一戸建ての不動産投資の魅力の1つに自分で所有できる土地がついてくることですが、所有権の土地ですと割高になってしまい、投資として成立させることが難しく、出口戦略として土地の価格の上昇を見込んで購入するという方法を検討しなければならず、不動産については素人である私が正確に予想することはほぼ不可能と思いました。

借地権付の一戸建ての購入であれば初期費用は所有権よりも割安で購入できるので投資として検討する人も多いかもしれませんが、権利関係は少々複雑になることと、毎月の地代や更新料、建替え承諾料、など様々な費用が別途発生します。

さらに地主が変わる可能性もありますので、その時々によって自由度が変わる可能性があります。

検討した借地権付き戸建てもありましたが、計算してみてもやはり、自宅の近辺では自分の条件に合うものがありませんでした。

それでも、一戸建ての不動産投資の経験をしたいという気持ちが強かったために諦めきれず、所有権で買える物件を探し続けていました。

ある日、自宅から電車で1時間半ほどで行ける場所にある一戸建ての広告が目に留まりました。

築年数は20年経過していたのですが、近隣の相場を比較すると350万円という値段はかなり割安であることが分かりました。

また、家賃相場も広告に載っている物件の周辺の同じような広さと築年数のアパートと比較してみると、十分やっていけるのではないかと判断できたので、早速見学してみることにしました。

不動産会社の方に案内してもらったときに、必ず売却に至った理由を聞くことにしています。

特にこの物件は価格が素人目にみても割安だと思ったので、興味があったので色々質問してみました。室内は最低限のリフォームがされており、水周りも新品になっていてすぐに人に貸すことができる状態であったので、購入しようかなという気持ちになりました。

割安な物件を購入することは不動産投資の成功の近道だと思いますが、割安なのにはやはり理由があるのでそこは必ず聞いておくことが大切だと思います。

この物件の売却理由としては、不動産会社が競売を利用して落札した物件であったため仕入値が安くなり、価格も利益を載せても付近の相場よりも結果安くできたということでした。

地方都市は駐車場の「有無」が重要

さらに、地方都市であれば見逃せないポイントとして、駐車場がないということも価格に影響することです。駐車場があるとその分価格に転嫁されますが、この物件には駐車場がなく、車を所有している人は近隣で別途駐車場を契約しなければならないために、結果的に物件価格が安くなります。

その他にも独立した単独の戸建てではなく、いわゆる長屋のような隣の家との壁がくっついていて、屋根も共有しているというタウンハウス形式の物件であったために、その分価格も独立した一戸建てよりも安くなります。

以上の理由を確認して、実際に中を見て、購入してみようと思いました。

現金のみで購入できる物件だったことも魅力でした。

現金で購入できる金額だったことも魅力でした。売却した不動産会社が地元の賃貸物件の管理をしていたこともあり、その不動産会社を通して賃借人を探してもらうことにしました。

最初は4万円の家賃で募集したのですが、あまり反響がなかったために、思い切って3万5千円に下げたところ1ヶ月以内に入居者が見つかりました。

入居者からクレームが?

無事契約も終わり、家賃も毎月振り込まれるようになってほっとしたのも束の間、入居者から相談が来てしまいました。

管理していた不動産会社の話によると、隣の家の人が夜中にも騒ぐことがあるのでなんとかしてほしいとのことでした。実は騒音については私自身も気になるほうなので、木造の物件であることで注意して選んだつもりなのですが、これは想定外のことでした。

通常木造アパートなどでは上の階の物音が下に響くこともあり問題になることは認識していたため、上下の階が関係ない戸建て形式の物件にしたのですが、まさか横の壁がつながっているだけでそんなに隣の人の生活音が気になるとは思ってもみませんでした。

管理している不動産会社とも相談しましたが、隣の家は別の所有者ですので、注意するのも限度があるとのことで、根本的な解決には至りませんでした。

これが理由で最初に入居された人は2年も経たないうちに退去してしまいました。

その後の入居者は問題なく継続して入居してくれましたが、不動産の物件は実際に生活してみないと分からないことが多いのだということがよく分かりました。

想定していたよりも修繕費などがかからなかったため、不動産投資としては最終的にプラスになりましたので成功といえるのですが、色々な入居者がいるので、入居者全員に満足してもらえるような完璧な物件を提供していくのは難しいと思いました。

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