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都内ワンルームマンション一戸を300万円で購入。8年賃貸して400万円で売却【体験談】

物件の概要を教えてください。

都内ワンルームマンション一戸

収益は?

家賃月4万5千円、月の手取り3万円、実質利回り年12%。

最終損益(出口)は?

8年賃貸して400万円で売却

失敗談や成功談があれば教えてください。

不動産投資はできるだけシンプルに考えることも、時には必要だと思います。

難しく考えてしまうと不安のほうが先にたってしまい最初の一歩が踏み出せなくなるからです。

不動産投資についての情報は溢れており、知りたいと思ったことはすぐに調べることができるため、本やインターネットは便利ではありますが、不動産には一棟アパート、一棟マンション、テナントビルに投資するのを得意としている人や、金融機関からの融資を使って戦略的に大規模に展開するのが好きな人もいます。

考え始めたら色々な手法がありすぎるため、かえってどのように投資したいのか分からなくなってしまいました。

私も大規模にやりたいと思った時期もありました。しかし、経験者に話を聞いたり、試算をしてみると、規模の大きい不動産投資には動く金額も大きいので、リスクもそれに合わせて大きくなるのではないかと思いました。

相当の覚悟やリスク管理や時間が必要になり、会社員を続けながら両立させるのは難しいと判断し、シンプルに3つの方向性で不動産投資に挑戦してみるという結論に至りました。

ひとつは現金で買うこと、ふたつめは実質利回りは10%であること、最後に不動産投資で得たお金は不動産以外には使わないことです。

実質利回り10%であれば、単純に考えて10年で物件を買った金額を回収できるという計算です。実際には空室期間が長く続いたり、修繕費用などがあるので、そう予定通りにはいきません。

それでも、破綻しないであろう目安として設定しました。また、家計簿をつけるように購入した不動産の収入、支出の記帳管理をすることで、実際どれくらいの利益があるのかを知りたいと思いました。

購入したのはオーナー物件。最初は順調だったのだが・・・

私が購入したのは東京都内にある最寄り駅から徒歩10分程度のワンルームマンションです。

少し安いと思われるかもしれませんが、知り合い経由で購入したためです。築年数は15年は過ぎており、とても小さな部屋でした。

既に入居者がいましたので、賃貸契約書をそのまま引き継ぎ、購入したその時から家賃収入を得ることができました。

家賃も滞納なく支払われ、2年ほどは殆ど何も問題がなかったので、不動産投資をやってみて良かったと思いました。試算した予定通りの計画で収益がでていました。

しかし、安心できる時間もそう長くは続きません。

不動産投資は入居者がいて初めて成り立つものであり、そこに人の生活があるという当たり前のことに気づかされた事件がありました。

ある夏の日に都内で集中豪雨に見舞われ、そのワンルームマンションの所在している区内で道路が冠水したり、床上浸水をしているというニュースが流れてきました。少し気にはなったのですが、そのまま何もしませんでした。

すると、管理している会社の担当者から翌日電話があり、出てみると、私が購入したワンルームが床上浸水してしまったという連絡だったのです

実はそのワンルームは一階にあり、道路の少し下に位置しているので、確かに大量の水が流れ込んだら浸水してしまうのも分かるような気がしました。しかし、私自身が今まで生きてきた中でそんな経験すらありませんから、本当に驚いたことを今でも忘れません。

ただ、どうしようと呆然としてしまうだけでした。気をとりなおして管理会社の担当者と相談し、私が直接入居者を訪ねることにしました。

入居者は若い男性で、前の所有者から数えて6年間住んでくれていましたので、まずはお詫びと部屋の中を確認しました。

家の中にあった彼の家具などはしっかり一部浸水して、使い物にならないものもありました。こちらでできる対応をすぐにしますと伝えたところ、怒る様子もなく、とても協力的な方だったのでほっとしました。

こちらで修繕する場所の約束をし、早速リフォームの手配をし、入居者とも頻繁に連絡をとり、1ヶ月後には入居者の方の生活も元の状態に戻りました。

入居者が一度でもこんな経験をしてしまうと、引越しを考えてしまう人もいるでしょう。幸いにも、その入居者の男性は引き続き住んでくれるとのことで、嬉しかったです。

まさかの天災から学んだこと

この経験から得たことは沢山ありました。

まず、不動産購入時にはそのエリアに浸水や土砂崩れなどの自然災害が過去にあったかどうかは念のため調べておいたほうが良いということ、トラブルに対しては真摯に、かつ迅速に対応すること、入居者目線で物事を考えることなどです。

さらに、もしこのマンション一棟を私が所有していたとしたら、一階の部屋の殆どが浸水していたことになりますので、その予期せぬ原状回復の出費やリフォーム、退去などのトラブルに対し、私一人で対応ができたかどうかということです。

最初から大規模な不動産投資をしなくて良かったと思いました。

自分が決めた不動産投資の3つの方向性は間違ってなかったようです。

自分の経験や器にあった方法で不動産投資をすることはとても大切だと実感しました。予期せぬトラブルと修繕が発生しましたが、結果的にはこのワンルームは収益がプラスで終わることができました。

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