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780万円のワンルームマンション。SRC構造30戸のうち1戸を購入【体験談】

物件の概要を教えてください。

都内ワンルームマンション一戸。

収益は?

家賃月6万5千円、表面利回り10%

最終損益(出口)は?

10年保有し700万円で売却。

失敗談や成功談があれば教えてください。

マンションなどの集合住宅を購入して不動産投資を経験したときに気づいたことがあります。投資は利回りが大切といわれていますし、家賃収入だけに目がいきがちですが、建物を維持するためには様々な固定費がかかります。

この固定費はあまり意識していませんでしたが、実は長い目で不動産投資をみた場合にとても重要だと感じました。

建物の価値を維持しつつ、固定費の支出に注意を払う。このバランスがとれていないと売却時に価値が下がり、出口戦略にも影響します。

さらに固定費は月々必ずかかるものですので、利回りに多大な影響を与えるのです。

管理組合の理事長に就任してみて分かったこと。

私が購入したワンルームマンションは殆どの所有者が自宅として住んでいるわけではなく、賃貸に出していました。

私もその一人です。

毎月不動産管理会社から送られてくる報告書をさっと見て終わりでしたが、あるとき時間があったので年に1度開催される総会に出席してみることにしました。

どんな人が理事長でどのように話し合いが行われているのか、管理会社の対応についても知りたかったからです。

実際に参加してみると、色々なことが話し合われていました。自分がいかに大切な財産をあまり深く考えずに他人任せだったことがよく分かりました。

このマンションの運営はスムーズに行われており、所有者の管理費、修繕積立金の滞納もありませんでした。それでも気になったことがあります。

マンションの戸数が少ないと管理費は高くなりがちですが、それにしても少々高めではないかという印象を持ちました。

一方的に管理会社に高いということは誰でも言えますので、自分なりに何故高いのか、どこか削減できる部分はないかという疑問から色々調べてみました。

不動産投資についての情報は、比較的簡単にインターネットからの情報や個人の知り合いの大家さんから得られるものです。同じような規模のマンションの管理費の目安を集めて比較してみると、やはり相場より高めと思われる項目がいくつか見つかりました。

私が理事長になったのをきっかけに管理費の交渉を管理会社に申し入れてみました。交渉のポイントは相場より高いと思われる項目の説明を管理会社に求めて、依頼する業者の見直しをする前提で、新たな業者から見積をとって比較してみたいと伝えました。

幸い管理会社の担当の方からも協力を得ることができて、年間20%の削減に成功しました。これだけで利回りは現状よりもアップし、全ての所有者が収益改善することになります。

もちろん、値段ありきでサービスの質が下がってしまい入居者の満足度が下がってしまうことは避けるべきです。ですので、業者を見直しした後でも定期的なチェックは必要です。

このように一見面倒だなと思い、そのままにしてしまいがちな固定費を定期的に見直すのは大切です。

10年も経てば、相場は変わりますし、色々な新しいサービスが出てくることもあります。工夫をし、新しいものを取り入れていく姿勢は大切だと思いました。

さらに、入居者を募集する際の家賃がなかなか上がらない現状ですから、何かを削減して利益を生む方法を模索しないと、不動産投資の成功は難しくなってくると思います。

次に、理事長になって気づいたことは、建物の維持管理には多額の資金が必要になるということです。

自宅を所有されている人であれば修繕の経験もされている可能性がありますので理解ができると思いますが、マンションなどの場合はさらに自宅ではなかなか見かけないエレベータや非常階段などの設備があります。

外壁も年数と共に劣化していきますので、定期的に大規模修繕をしなければなりません。

不動産投資とはいっても、マンションは自宅用でも投資用でも運営がしっかり行われていないと、修繕金の積み立て不足で修繕計画が予定通り実施されないどころか、赤字に陥る可能性もなくはありません。

特に、投資用のマンションであれば、所有者の管理意識が比較的低い傾向にありますので、管理組合活動を活発にするように努力しないといけないのではないかと思いました。

実際にエレベータの改修時期にさしかかったときに、修繕金でなんとか賄えるものの、支払を終えたら残金が少なくなることが明白だったということがあります。

そのため、複数の会社から見積もりをとって比較しなければいけなくなりました。

このような経験をすることで、今後の不動産投資を行う際に、マンションの場合ではどのようなことに気をつけなければいけないか、自分なりに知識や経験が得られたと思います。

投資用マンションを購入するときには、事前に修繕金の積み立て状況や、大規模修繕の実施状況などを必ず確認しておくことが大事ということを学びました。

時間もかかるし、最初は分からないことばかりでそれなりに大変でしたが、今後も不動産投資を続けていこうと思う人は積極的に管理費や修繕費の仕組みについて知っておいて損はないでしょう。

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