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~地方物件をノーリスクで購入する方法~
1,200万円、1DK4戸の木造アパートを購入。10年間運用、最終家賃収益約800万円【体験談】

物件の概要を教えてください。

1200万円、1DK4戸の木造アパート。

収益は?

満室時家賃月14万円、表面利回り年14%

最終損益(出口)は?

10年間運用、最終家賃収益約800万円。

失敗談や成功談があれば教えてください。

不動産投資方法は、ひとそれぞれ、様々な方法があります。

趣味で月一回通っている場所が都心から電車で1時間半ほどで行けるところでした。

自然が沢山あり、趣味を続けるために週末泊まるために不動産があればいいかなと漠然とですが考え始めました。本来ならそこに引っ越して、そこから通勤すれば理想的と思いましたが、さすがに毎日のことになると辛いのでその計画は見送ることにしました。

このような個人の好みと趣味の関係で、不動産をその土地で色々と探していましたので、価格などのイメージがつかめており、その価格が都心に比べるととても割安に感じていました。

都心から少し離れるだけで、これほど価格が違うということが分かり、とても新鮮でした。自然に囲まれているのも魅力的に映りました。

不動産投資として考えるよりも、自分もその一部を使えるような形にすれば、それほど心理的な負担はなくなりますし、建物に対する愛着も沸くのではないかと考え、実際に購入にむけて行動したのです。

その土地は最寄駅から車やバスでないと行けない所です。そのため、マンションなどの建物は皆無で、一戸建て、アパートに物件は限られていました。

駅徒歩何分という目安はなく、商業施設などもありますが車の利用が必須であり、近くに空港などの大型施設があるため、その関連で入居者が探せるのではないかと思いました。

購入することにしたのは築20年は経っている木造アパート4戸、間取りは1DKです。購入当初は満室で月14万円の収入がありました。表面利回りは14%です。地方で物件を探すときは、私の感覚ですと最低15%から20%の表面利回りが欲しいところでしたが、そのような物件を探すのはとても難しく、空室率年20%と仮定して計算してみて、なんとか運営はできそうと判断して、購入しました。

将来、自分が住みたいと思える地方物件ならリスクは少ない。

なぜ、利回りを妥協したのかというと、最悪のケースで、4戸のうち2戸が空室になったとしても、1戸は自分で週末使おうと思ったので、購入を後押しする好材料になりました。

これは地方物件をリスクなく購入しようと思った場合にお勧めな方法だと思います。

もし自分がその土地を将来的に使いたいということが前提であれば、手の届く価格で土地付の物件が購入できることです。

今はその土地を使わなくても、事前にアパートや戸建てなどで何年か賃貸で運用することによって、いざ自分が使うことになったときに建物の取り壊し費用をその家賃で賄うことが可能です。

さらに、運用が予定通り進めば、年数をかければかけるほど、土地の部分の価格も全て今までの家賃が賄ってくれる可能性もあります。

不動産投資は時間で運用するという話を以前他の大家さんから聞いたことがあり、そのときは意味がよく理解できていなかったのですが、確かにその通りだと思います。

地道な作業も多くありますし、楽して家賃が入ってくるわけではないので、それなりの時間を使ったりすることはあります。

しかし、10年間運用して、最終的に自分が使おうと思ったときに、更地の土地が無料で手に入るということになるので、やり方を間違えなければ魅力的な投資方法だと思います。

この方法は投資ありきで考える人にはしっくりこないかもしれません。しかし、気に入っている場所があり、将来そこに住みたいと考えている人にはお勧めできると思います。

それでも、自宅から少し離れている物件に対しては運営方法の工夫をする必要があることも学びました。

最大の問題点は、入居者の部屋のエアコンや給湯器が壊れてしまったときなど、すぐに対応することが求められます。夏や冬など気温の変動が激しいときに限って故障は起こるものです。

地元の業者さんなどのネットワークつくりは欠かせません。私はエアコンなどの急な取替えのときは大型量販店を利用して、自分で対応するようにしていました。

この方法であれば、連絡業務を自分でしなければいけない煩わしさはありますが、一番早くできるという結論に至りました。

それ以外のところは、管理会社と話をして、地元の業者を紹介してもらいました。

事前にトラブルが発生したときのことを想定して、購入時から手配先の準備をしておくことはとても大切なことです。

車社会の地方は駐車場確保が急務。

他にも地方物件ならではのことで、必要だと思ったことがあります。できれば、駐車場が全戸に1つあったほうが良いということです。

普段電車でしか移動していない私は、駐車場の重要性についてそれほど気づいていませんでした。購入したアパートは軽自動車程度であれば2台は止められる駐車スペースがあったのですが、それでは足りませんでした。

幸い近隣に駐車場はありましたが、少し歩かないといけないため、不便です。駐車場がアパートに隣接していなかったために、入居しなかったというケースもありました。

このように自分がそれほど熟知していない土地では、想像しなかったことも発生することがあります。

地元の不動産屋や管理会社の人とコミュニケーションをとり、色々と情報収集しておくと良いでしょう。

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