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【体験談】最初の10年間は経営方法を学ぶためにサブリース契約に。

不動産投資をしようと思った理由

父から相続した不動産の中に土地があり、建物が立っていなかったために税金がフルに掛かって来たので、相続税の支払いに苦労しました。

子へ残す資産として負担を掛けずに生活に困らない程度は残したいと考えて低リスクの不動産投資を行うことにしました。株式や為替とは違い現物資産として残せるので、時代の変化に対応出来ると考えたからです。

物件概要

自分が住んでいるところは地方なのであまり需要がなく、ネットで物件探しをしていた時に、関西の都心部にある中古のアパートが手ごろな価格で販売されていました。

リフォーム済みで見た目にも綺麗でしたし、耐震性も高い物件で交通の便も良かったので、築年数が30年を超えていることを考慮してもお買い得だと思いました。

資金調達の方法

250坪の土地に3階建て12世帯のマンションを鉄骨造りにて新築しました。

本下水と都市ガスとし、長期入居を前提とした1LDKタイプに統一。部屋数と同数の駐車場を用意することで公平感をもたせることにしたわけです。駅からは徒歩15分の立地で、郊外だったので鉄道利用よりも車移動を中心に入居者をファミリー層に想定しました。

専門家への相談の有無

固定資産税と都市計画税を下げるために司法書士に最初から相談していました。

建築士と司法書士が知り合いだったので、双方の協力を得ながら経営判断を行うことにしたわけです。

問題が発生するごとに相談出来るように、一定の関係を常に保つように心掛けました。

ファイナンシャルプランナーの意見は残念ながら参考にならなかったので無視することになったことが良かったです。

不動産投資で困ったこと、成功したこと

最初の10年間は経営方法を学ぶためにサブリース契約を5年単位で行うことにしました。

7年経過した段階で急激に空室率が上がってきて保証賃料の値下げ要求を強行されたので契約を解除し、自主管理にしたことで一気に収入が上がりました。

更新料を廃止して個別に入居者の相談に乗ることにしたら、空室率が減少して不動産会社に支払う費用が減らせました。

現在の状況や結果(保有しているのかや利回りなど)

12年経過した段階で残りのローンを一括返済したので、現在はローン無しの状態で自主管理しており入居率100%を維持しています。

地元の不動産屋と専任媒介契約を結ぶ部屋と大家直接募集可能な部屋の2種類で運営しているので、利回りは年17%に到達しています。

上がった収益で次の物件を狙うべく不動産投資ローンを組まずに建設出来る場所が無いかと考えています。

土地勘がある場所であれば、新築しても自主管理で無駄な経費を使う必要もなくなるので、比較的良い傾向だと考えています。

あと10年ほど経過すれば、子の世代に経営方法を引き継ぎして行きたいものです。

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