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【体験談】広告費などの諸経費を削減して更新料を免除する方が入居者には評判が良かった

不動産投資をしようと思った理由

終身雇用制度が崩れているので、会社勤めをしているだけでは老後の備えはできません。

50歳くらい迄には老後の準備を終えたかったので、不動産投資を行うことにしました。

最初の3年は様子見から始めて4年目から本格始動するつもりでいたので、極めてドライな対応を初めての不動産屋に対してはしてしまったかもしれません。慣れるまでは失敗してもめげずに継続しようと考えていました。

物件概要

都内のワンルームを区分所有権購入の形で3室購入しました。

台東区、豊島区、大田区の3箇所で全く異なる条件で3年間頑張ってみることにしました。

賃貸経営のノウハウが無かったことと、人任せにはしたくなかったので全て自分で管理出来る範囲が3箇所までと考えられたからです。

1箇所くらい外れても後の2箇所で何とかなると考えていたからです。

資金調達の方法

台東区と豊島区の物件は、父から引き継いだ遺産を元手に購入しました。

大田区の物件については900万円の中古物件のうち400万円を自己資金、残りで不動産投資ローンを組むことにしました。

全部で借り入れは500万円とした理由は、3戸の賃料合計で18ヶ月分に相当する金額で返済出来ると考えたからです。5年ローンにしましたが実際には3年で繰り上げ返済しました。

専門家への相談の有無

不動産屋の話を聞いて投資物件選びをしていると、単に仲介手数料が欲しいか売りたいだけのセールストークがほとんどでした。

良くないことと知りつつも複数の不動産屋に同じ物件について問い合わせをして反応を見ていました。

結果として売主を探したら直接話しを聞いてみると、不動産屋が言っていることと話が違うことが分かりました。直接売買出来るなら、騙されることも少ないわけです。

不動産投資で困ったこと、成功したこと

不動産屋とはドライな関係に徹することが得策と分かったので、4年目からは豊島区の物件のみ残して他の2棟は売却しました。

立川市に土地を購入して新築アパートを建設して運用することにしました。

10世帯の鉄骨造りアパートで募集方法は半分を専任媒介契約にて不動産屋へ依頼し、残り半分は大家が直接募集を掛けられるサイトを利用して募集をすることで、空室率を1割以内に抑えることが出来ています。

大量の広告費を不動産屋に支払わずになるべく大家自らが募集をかけることで、経費を少なくして更新料を免除する方法が入居者に評判が良いと分かったのです。

現在の状況や結果(保有しているのかや利回りなど)

現在はローンも半分くらい終えて、空室が増えすぎることもなく、ほぼ想定通りに進んでいます。

実質利回りは今のところ4%くらいなので好調ですが、保有年数から考えると、そろそろ大規模な修繕が必要になるかもしれません。

想定している修繕については見積もりを出してもらっていますが、修繕をしても赤字にはならないようですので、このまま物件を保有して家賃収入をもらい続ける予定です。

ただし、そうなると利回りはあまり良くありませんので、想定外の修繕が必要になった時には物件を売却し、他の物件を購入することも考えています。

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