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【体験談】200坪の土地が更地として残っていたので、8世帯の集合住宅を建設して賃貸に

不動産投資をしようと思った理由

相続税法が改正されて税金対策を行わなければ、まともに税金が掛かって来ることが分かりました。

従来であれば持っている土地建物を合わせてもギリギリ非課税となったはずでしたが、改正後は子供たちに1000万円程度の課税がされることが分かりました。

更地の状態が最も課税評価額が高くなるので、建物を建設して賃貸に出す必要があったのです。

物件概要

200坪の土地が更地として残っていたので、8世帯の集合住宅を建設して賃貸に出すことにしました。

駐車場は世帯数分だけ用意し、1LDKが時代に合っているので統一した構成としました。

入居率を上げるために都市ガスとし、本下水を完備して防音性を考えた鉄骨造にしました。周囲の木造アパートの空室率が高かったからです。

資金調達の方法

建設費が3800万円でしたが、うち1800万円は自己資金として用意して残りを不動産投資ローンとしました。

都市銀行では断られたので、地元の第二地方銀行を利用すると、自己資金割合が高めだったこともあり融資を受けることが出来ました。

ローン期間は15年と耐用年数よりも短めに設定し、繰り上げ返済時の手数料を少なくするように返済計画と契約内容を詰めました。

専門家への相談の有無

相続対策が目的でしたので、税理士・弁護士・司法書士の3つの専門家が頭に浮かびました。

実際に費用と具体的な経験を考慮すると司法書士へ相談すると良いことが分かったので、知り合いの司法書士へ相談することにしました。

登記の仕事を日常的に行うので、相続税法の改正については審議段階の情報から熟知していたので、今後予想される動きについても知ることが出来たので安心したことを覚えています。

不動産投資で困ったこと、成功したこと

不動産投資を行うことが全く初めてでしたので、不動産管理をどうするかが最も難しい所でした。

幸い定年退職まで残り15年という段階でしたから、最も激務が重なる時期が過ぎていたので自主管理の道を選びました。

管理費として5%~20%程度も手数料を取る管理会社の仕事は利益が多く出るので、クレーム対応に慣れた仕事をしていたので人生経験が生きて良かったです。

現在の状況や結果(保有しているのかや利回りなど)

新築から5年を経過して、入居率は100%をキープしています。更新料を無料とすると転居せずに継続してもらえるので助かっています。

税金対策の意味合いがあるので家賃から経費と返済に宛てた金額から残った利益は、そのまま積立を続けています。

利回りとしては年12%の所を自主管理しているので年18%と安定している状態です。

小型犬のみペット可とすることで、長期入居が可能となることを司法書士の先生から教えてもらえたので、本来ならばペットは敬遠されがちですが小型犬の審査を行うことである程度入居者間のクレームを回避することが出来ています。

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