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【体験談】広島市安佐南区に総戸数4戸(2階建)を建築。サブリースで運用しています

不動産投資をしようと思った理由

私が不動産投資に興味を持った理由は相続税対策の必要性からです。

相続税は「3代続けて払うと家が潰れる」と言われるぐらい税率が高いものであり、しかも相続税の基礎控除額が平成27年1月1日以降、3,000万円+(600万円×法定相続人の数)に引き下げられたため、元々高い相続税がさらに高くなってしまうことに危機感を覚えたからです。

物件概要

物件の概要としては、広島県広島市安佐南区に総戸数4戸(2階建)、重量鉄骨造、カラーベスト葺、間取3DK、専有面積15.09坪、駐車場1台付で家賃65,000円、礼金1か月、敷金3か月のアパート1つから始めました。

物件の所在地は広島中心部まで車で約30分と通勤圏内であることと、近隣の新築物件は2LDKや1LDKが多く、3DK以上の物件が少なかったため、間取はファミリー向きである3DKを選択しました。

資金調達の方法

資金調達は全額アパートローンを借りて行いました。

当時は現在ほど低金利ではありませんでしたが、変動金利を選択したおかげで借入当初は3%弱だった金利が今では1.25%まで減少しています。

今後の金利がどうなるかは断定できませんが、日銀が追加の金融緩和を行いマイナス金利政策をさらに推し進めたとしてもそれほど大きく金利を引き下げることはないと思われますので、今後借入をする場合は固定金利を選択すると思います。

専門家への相談の有無

相続対策として不動産投資を行うということについては、税理士に相談をしたところぜひともやるべきだという回答でした。

ただ、相談した税理士は不動産投資に関しては素人だったので、某大手建築メーカーが行っている一括借上(いわゆるサブリース契約)を活用しました。

当時、この地域ではそのメーカーが今から営業を始めるという時期であったため、よく相談にものってくれたし対応は良かったと思います。

不動産投資で困ったこと、成功したこと

まず良かったことについては、近隣でのアパート建設ラッシュの前に建設していたので競争相手が少なく比較的収益があがっていること、またローンを組んだことにより、借入金ができ課税金額が下がるため、相続税の節税効果もあるということです。

困ったこととしては、近隣でのアパート建設が進んでおり、競争が激しくなると家賃の値下げ競争にさらされる危険があるということ。

特に一括借上げの場合、「○○年家賃保証!」と謳い文句があっても、実際には「1年契約を○○年」という場合もあるので注意が必要だと思います。

現在の状況や結果(保有しているのかや利回りなど)

現在は合計で5棟、25戸のアパートを保有しており、利回りは平均で6~7%で比較的安定しています。

ただし、メゾネット型の賃貸物件は1棟で3戸と戸数が少なく、1戸でも空室が発生するとローンと固定資産税を払うだけで精一杯になってしまうため、1戸辺りの家賃が高くても注意が必要な状態です。

また、相続税対策でアパートを建てる際の注意点として見落としがちなのが、アパートを複数建設する場合は建築年月をできるだけ分散して建設することです。

せっかくアパートを建設して相続税対策が上手くいって、その後の経営も上手くいったとしても、何十年も経過すればいつかは建て替え問題が発生してくるので、その際に複数のアパートを同時に建て替える必要がないように建設時期も分散させることが望ましいと思います。

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