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【体験談】大阪市西区の南堀江に1Kマンションを1,500万円で購入。実質利回りで4%

不動産投資をしようと思った理由

不動産投資をしようと思った理由は、本業以外の収入源を確保したいと思ったからです。

十数年の会社員生活の間に、1000万円以上の貯金を作っていました。株式への投資も考えましたが、倒産リスクがあり、また経済にもそこまで詳しくないことから、安定した利益を出せる自信がありませんでした。

職業柄、入居者がが決まりやすいマンションの特性を理解していましたので、不動産が一番適した運用方法であると考えました。

物件概要

大阪市西区の物件で、最寄りの千日前線桜川駅までは徒歩8分の立地です。

物件が存在するエリアは南堀江で、大阪ではネームバリューがあり、実際の価値よりも高い賃料を設定できるだろうという考えがありました。

実際に1Kのマンションで管理費込みの賃料を65000円に設定して入居者が切れないことから、妥当な判断であったと思います。

資金調達の方法

物件価格は諸費用込みで約1500万円でした。

半分を自己資金で賄い、残りの約800万円について融資を受けることにしました。

生活用の口座を普段利用している銀行に融資を依頼しました。年収の2倍にもならない額ですので、特に問題なく融資が決定しました。

金利は変動で2.2%と、決して高くない水準です。融資期間は10年と、返済後もまだまだ耐用年数までの期間が残ります。

10年間は賃料と相殺になりますが、金利の支払額を少なくしたかったことから、融資期間を短くしました。

専門家への相談の有無

本業が不動産業ですので、マンションオーナーさんからの意見を聞くことに苦労はありませんでした。

資金繰りや退去リスクなどについて相談し、自分の中で納得ができました。他にも不動産デベロッパーの主催するセミナーにも参加し、知識を吸収させていただきました。

なるべく様々な立場の人に相談をするのが投資を成功させるポイントであると思います。

不動産投資で困ったこと、成功したこと

性格上、投資のためにローンを組むことに不安があり、精神状態が悪くなることが困りました。

なるべく管理にお金をかけたくないと思い、物件のメンテナンスを自分で行い、入居者募集に関しても近隣の不動産屋に物件を持ち込み、成約時の手数料などの交渉を行いました。

さすがにこれまでの知識が無いとできないことですので、不動産業に関係がない方は入居者募集は業者に任せた方が良いと思います。

成功したことは、これらの努力を行ったことで初年度から少しづつ賃料が手元に残ったことです。

現在の状況や結果(保有しているのかや利回りなど)

現在、住宅を保有し続けて7年目になります。

近年は地価が上昇していることから、結果として最高のタイミングで物件を購入出来ました。

ローンについても、近いうちに繰り上げ返済を行う予定です。まだ築15年と、賃料相場が下がるまでに時間がありますので、より多くの利益を出せれば良いと思います。

融資を受けていることから利回りには様々な考え方がありますが、単純に物件価格で利回りを計算すれば、実質利回りで4%ほどを確保できています。

二軒目の購入も考えていますが、もっと穴場があるのではないかという思いから、長い間リサーチを続けています。運が良かった部分があり、なかなか投資戦略に自信が持てません。

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