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本当に得する住宅ローンの見分け方

住宅ローンを、どこの金融機関でどんな種類を組もうかと迷う方は多いです。住宅ローンには種類が複数あり、金融機関ごとに金利が異なるので迷うのも無理はありません。

更に、借り換えの場合には諸費用も多く掛かってくるので、尚更どこの金融機関に借り換えるべきかは迷います。

そこで今回は、どこでどんな住宅ローンを組もうか迷っている方に、住宅ローンはどのように見極めれば良いのかを解説したいと思います。

1.住宅ローンの見分け方

住宅ローンを見分ける時には大きく分けて以下の3つの要素があります。

  1. 固定金利か変動金利か
  2. 金利によって返済額の差はどれくらい出るのか
  3. 手数料と諸費用はどのくらいか

1-1固定金利と変動金利

まず固定金利と変動金利から解説します。変動金利は1種類ですが、固定金利は「期間選択型固定金利」と「全期間固定金利」の2種類があります。

変動金利

変動金利はその名の通り、金利が変動するタイプの住宅ローンです。半年に1回のペースで金利が見直され、5年に1回のペースで支払額が変動します。

仮に0.7%の金利で組んでいても、5年後には0.5%に下がるかもしれませんし、1.0%に上がるかもしれません。

変動金利のメリッットは「最も金利が低い事」で、デメリットは「安定性が無い事」です。

変動金利は、3種類の金利の中では最も低金利なので支払額は最も安いです。

ただ、マイナス金利政策が導入されている今、金融機関によっては固定タイプの金利が低いことも稀にあります(原則は変動金が一番低い金利)。

また、デメリットは支払額の変動がある点です。今後金利がどう動くか分からないので、支払額がどのように変化するか分からないという不安定さがあります。

期間選択型固定金利

期間選択型固定金利は、「5年固定」や「10年固定」などのように一定期間は金利が固定されるタイプの住宅ローンです。

例えば、5年固定タイプであれば、5年間は金利が変わりません。金利が変わらないという事は、支払額の変動もないという事です。

しかし、5年を経過すれば、その時点の金利で変動金利に切り替わります。

メリットとしては「一定期間は金利変動リスクがない」と言う点と、「全期間固定金利よりは金利が低い」と言う点です。

一方、大きなデメリットはありません。期間選択型固定金利は、前項の変動金利と後述する全期間固定金利の中間に位置する金利タイプです。

大きなメリットはありませんが、逆に大きなデメリットもないというのが特徴です。

全期間固定金利

全期間固定金利は借入期間の間ずっと金利が変わらないタイプの住宅ローンです。有名な全期間固定金利で言うと、「フラット35」があります。

フラット35は借入期間中、ずっと金利が変わりません。

メリットは「金利変動(支払い変動)のリスクがない事」でデメリットは「3種類の金利タイプの中で最も金利が高い」と言う点です。

まずは、この3つの金利タイプを理解して、自分に合った金利タイプを選択しましょう。金利タイプを決めてから金融機関を決めないと、金利の比較が出来ないのが理由です。

1-2金利によって差はどの程度出るのか?

金利タイプを決めたら、次にやるべきことは金利によって差はどの程度出るのか?を理解する事です。

特に「月々返済額」だけに捉われずに、「総返済額」にどの程度の差が出るかは把握しておきましょう。月々返済額が数千円しか変わらなくても、総返済額にしたら数十万円・数百万に違う事は良くある事です。

金利0.7%と金利1.2%の違い

仮に4,000万円の借入、35年の借入期間で金利0.7%と金利1.2%を比較してみましょう。

金利0.7% 金利1.2% 差額
月々返済額 ¥107,408 ¥116,680 ¥9,272
総返済額 ¥45,111,275 ¥49,005,810 ¥3,894,535

ご覧のように、0.5%の金利差で月々では約9千円、総返済額では約390万円もの違いが生じます。わずか0.5%でこの金額差になる事は頭に入れて住宅ローンを選びましょう。

1-3手数料と諸費用はどのくらいか?

住宅ローンで掛かる費用は、金利による「月々支払い額」だけではありません。住宅ローンを組む時には、以下のような諸費用が掛かってきます。

  1. 金融機関に支払う手数料
  2. 保証料(保証人の代わりをする「保証会社」に支払う費用)
  3. 抵当権設定費用
  4. 抵当権抹消費用(借り換え時)

金融機関には上記3点(借り換え時は4点)の諸費用がかかってきます。

上記①に関しては通常3~5万円前後ですが金融機関ごとに異なります。

また、保証料も借入金額の2%程度がかかってきますが、保証料も金融機関によって異なってきます。この①②だけでも金融機関によっては10万円以上の差が出る事も少なくありません。

また、上記③④に関しても「登録免許税(抵当権設定・抹消時にかかる税金)」については同様ですが、登記する司法書士報酬料は異なってきます。

いずれにしろ、住宅ローンを組む金融機関は、手数料や諸費用も加味した上で決めなくてはいけません。

特に、借り換えの時には諸費用が多く掛かるため、キチンと計算して選ばないと「借り換えたことによって月々返済は下がったが、諸費用が予想以上にかかり結局損した」という事にもなり兼ねません。

また、住宅ローンを組む時には各書類(謄本や住民用など)の取得や登記手続きなど、面倒な事が多いのも認識しておきましょう。

2. 住宅ローンを組む際のお勧めの方法

住宅ローンを組む際のお勧めの方法は「住宅ローン比較サイト」を利用する事です。

住宅ローン比較サイトとは、自分が希望する住宅ローンの情報を入力するだけで、複数の金融機関の情報が得られるサイトです。具体的には以下の事を比較する事ができます。

  1. 金利
  2. 手数料
  3. 毎月返済額
  4. 総返済額

上記4点が比較できるので、先ほど言った「住宅ローンを組む時の重要な事」をほぼ全て網羅出来ています。

そのため、このサイトで金融機関を比較すれば、自分の中で理想の住宅ローンを組める可能性が高くなります。

2-1住宅ローンは分かりにくい

比較サイトを利用しなくても、一つ一つ確認すれば良いと言う方もいると思いますが、住宅ローンは分かりにくい点が多いです。具体的には以下の点が分かりにくくしている原因です。

  1. 優遇金利(金融機関ごとにマイナスする金利)が人によって異なる場合がある
  2. 金融機関によって様々なプランがある
  3. 時期によって金利が変わる

上記3つの理由から、住宅ローンは分かりにくいです。そのため、一つ一つ金融機関にヒアリングしていたら時間がなくなりますし、何より横一列で比較がしにくいのです。

そのため、同時期に横一列で比較できるサイトを利用した方が分かり易いのです。

2-2「比較」以外にも特典がある

サイトにもよりますが、特に借り換え比較サイトは、手続きを代行してくれる場合もあります。例えば「1-3手数料と諸費用はどのくらいか?」で言ったような書類の取得や、手続きの代行です。

費用はかかりますが、手間を考えると代行した方が良いと考える方もいるかもしれません。その代行費用を加味した上で借り換え時の費用を比較すれば問題はありません。

3. まとめ

いかがでしたでしょうか。

住宅ローンを組む時にどんなポイントに注意すれば良いかが分かったと思います。住宅ローンを組む時は、当然ですが不動産を購入する時です。

そのため、住宅ローンを不動産会社に斡旋してもらう事も多いです。

そうなると、不動産会社によっては「審査に通りやすい」金融機関を紹介してくる事があります。仮に審査に落ちてしまったら不動産を購入出来なくなるからです。

つまり、「自分にとって」一番良い住宅ローンではなく、「不動産会社にとって」一番良い住宅ローンを選ぶことになってしまうという事です。

そうならないためにも、自分で住宅ローンは調べて判断する必要があります。その時に活躍するのが住宅ローン比較サイトなのです。

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