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不動産投資における返済シュミレーション

不動産投資とは簡単に言えば家賃収入をローンの返済にあてたうえで、利益を出す投資方法です。

もちろん実際には物件の維持・管理に少なからぬ費用がかかりますが、「家賃でローンの返済額をカバーする」という大原則は変わりません。

そのため、不動産投資を始める際には綿密な返済シミュレーションを行っておく必要があります。

空室リスクなども含めてシュミレーション。

マイホームをローンで購入する場合に比べ、不動産投資における物件購入はさまざまな不確定要素が関わってきます。

もっとも大きいのが空室リスク。

思ったように入居者が集まらず、思ったように家賃収入を得られない可能性があります。

マンションを購入する場合に、月々の返済額が数十万円に及ぶため、思うように家賃収入が得られなかった場合は貯金を切り崩したり、本業の給与収入でまかなう、というわけにはなかなかいかないのです。

ですから、シミュレーションも順調に経営が行われていくケースと、最悪のケースの両方を想定して行う必要があります。

どんなに資金繰りが厳しい状況になってもしばらくの間は持ちこたえられる環境を用意したうえで不動産投資をはじめる必要があるからです。

返済シミュレーションのポイントは「借り入れ金額」と「借り入れ期間」、「自己資金の金額」、「メーンの金利」を正確に認識したうえで行うこと。

そして収入に関しては満室時に得られる最大年収と、想定している空室率をできるだけ現実に即した範囲で決めておくことです。それプラス諸経費がどれぐらいかかるのか。

一般的には家賃収入の10~20パーセント程度となります。

これらのデータを盛り込んだ上で返済シミュレーションを行うことになります。

算出すべき数字は月々と毎年の返済額のほか、家賃の想定収入、諸経費、すべてをひっくるめた年間支出と年間収入、表面利回りと実質利回り(諸経費や諸経費を差し引いた分)など。

さらにローンが無事完済した後の利回りもできるだけ正確な数字で算出しておきたいところです。なぜなら不動産投資のメリットのひとつは定年退職後の年金代わりに活用できるからです。

専門家を交えてシュミレーションを。

こうした返済シミュレーションを自分だけで行うのは難しい面もあります。オススメなのがインターネット上でシミュレーションを行ってくれるサービス。上に取り上げた数字を入力するだけで返済シミュレーションを行ってくれます。

ただ、実際に不動産投資を行う際には不動産業者や税理士など専門家に依頼して具体的なシミュレーションを行いましょう。

空室リスクや将来的な物件の価値など不確定要素を盛り込んだ上でシミュレーションを行う必要があるからです。

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