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不動産投資に担保は必要?

不動産投資には多くの資金が必要です。

新築マンションを区分所有するだけでも数千万円かかりますし、一棟アパートやマンションを購入する場合はさらに多額の資金を用意しなくてはいけません。

物件費用以外にも不動産登記料や税金、保険など、不動産の所有にはさまざまな出費が伴います。

しかし、これらの資金を全額自分で用意するのは困難です。

このような場合は不動産を担保に入れてお金を借りる、不動産投資ローンを利用するのが一般的です。不動産投資ローンを利用すれば、購入価格の全額が用意できなくても好条件の物件をタイミングを逃さずに購入できます。

不動産ローンでは、購入物件費用の全額を貸してくれるケースは少なく、ある程度の頭金を用意しなければいけません。

頭金として必要な金額はローンによって異なりますが、5%~30%が目安です。

不動産投資で成功を目指すなら、最低でも購入物件の20%程度の頭金を用意することをおすすめします。

借金を返しながら賃貸経営をするのは大変な面もありますが、逆の面から見るとレバレッジ効果で投資効率が大きくアップすることがわかります。

借り入れによるレバレッジとは?

例えば家賃収入が年間で100万円の物件を、1,800万円で購入したと仮定します。

自己資金の360万円を頭金にし、残りの1,440万円を不動産ローンで借りた場合、物件の利回りは100万円(年間家賃収入)÷1,800万円(物件価格)×100で、5.6%となります。

これにローンの返済や諸経費がかかりますから、実質利回りはさらに下回ります。

しかし投資効率という面から見ると、360万円の自己資金で毎年100万円の利益が出ていることになりますから、利回りは27.8%。かなりのハイリターンになるのです。

このことから考えると、1,800万円の自己資金を持っている人は、1,800万円の物件を1件購入するよりも、360万円の頭金でローンを組んで物件を購入した方が良くなると言えるのです。

小さな資金で大きな利益を上げるレバレッジ効果を活用し、効率のよい不動産投資計画をたてましょう。

とはいえ、不動産投資ローンが大きな借金であることには変わりはありません。デメリット対策も考えておく必要があります。

まず考えられるリスクは、空き室です。ローンの返済を家賃収入に頼っている場合、空き室の期間が長引くと返済に支障を来します。

また、将来物件を売却する際に、売却金額がローン残高を下回る可能性があることも頭に入れておきましょう。つまり物件を売却した後も、不動産投資ローンを返済し続けなければいけないのです。

不動産投資ローンのメリットとデメリットを考えたうえで、上手にローンを活用しましょう。

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