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不動産投資とキャッシュ・フロー計算書

キャッシュ・フロー計算書は「資金繰り表」とも呼ばれるように、事業経営がどのように推移しているかを記録に残し、確認するうえで重要な役割を果たす種類です。

不動産投資のみならずあらゆる事業で欠かせないものですが、不動産投資の場合はとくに長期的な視野のもとで経営を行っていく必要があるためとくに重要なポイントとなります。

その一方、税理士など専門家が作成するイメージが強く、個人の不動産投資家が作成するにはややハードルが高い面もあります。

なお、このキャッシュ・フロー計算書の作成方法には大きく分けて2つの種類があります。

直接法と間接法

ひとつは直接法。

これはその期間に発生したキャッシュに関わる取引内容をすべて計算・記入する方法です。

詳細な記録を求める事業において広く用いられています。しかし不動産投資で作成されるキャッシュ・フローに関してはもうひとつの方法、間接法が広く導入されています。

この方法は簡単に言えば税引き後の純利益に対して減価償却費を加えて計算するものです。

直接法は資金繰りの正確な記録が出来る優れた方法なのですが、あまり時間と手間がかかりすぎてしまうため、日本では古くから間接法が広く用いられてきたという経緯もあります。

キャッシュ・フローと客観性・透明性が金融機関の心証を良くする。

不動産投資においてキャッシュ・フローが重視される理由としてはその客観性が挙げられます。

経営状況を把握する際のデータでは利益がまず重視されますが、利益の場合、どの程度利益が出ているのかは計算する人の考えや収支の捉え方によって異なってきます。

企業によっては外向きをよくするために過剰に利益を多めに計算するケースも見られます。

それに対してキャッシュ・フローではお金を受け取った時と、自分が支払った時の記録を客観的に記録していくものですから、粉飾やウソを書かないかぎり作成する人の意図や思惑に関係なく正確・厳密な内容となるのです。

個人が不動産投資を行う際にどうしてキャッシュ・フローが重要になるのでしょうか。

企業のように株主に報告するために必要というわけではありません。しかし自分で資金繰りの状況を確認するために役立ちますし、ローンを組んでいる金融機関に対しても役立ちます。

実際金融機関は経営状況を確認する際にはこのキャッシュ・フローを重視することが多いのです。

ローンの組み換えなどを行う際に欠かせないものとなります。

実際のキャッシュ・フローの作成では家賃収入などの収入から事業のためにかかった費用を差し引いた形で作成していきます。

また、借り入れと返済の差額も財務関連のキャッシュフローとして作成することになります。

不動産投資を始める前に基本的な作成方法などを学んでおくとよいでしょう。

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