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土地を持った方への不動産投資活用法4選(アパート・マンション経営、サ高住、戸建賃貸、駐車場)

不動産土地活用

ある程度の土地は持っているものの、どう活用すればいいかわからない―もったいない悩みですね。

土地は上手に活用すれば、将来にわたってキャッシュフローを生み出したり、節税に使えたりと何かとお得なのです。

しかし、無計画に物事を進めてしまっては、損をしてしまうのも事実でしょう。

そこで今回は、アパート・マンション経営、高齢者住宅経営、戸建賃貸経営、駐車場経営、の4つに絞り、メリットとデメリットを徹底検証してみました。

【目次】

  • 1.アパート・マンション経営
    1-1.4つのメリット
    メリット1.毎月の現金収入がある
    メリット2.固定資産税と都市計画税の節税に役立つ
    メリット3.相続税の節税に役立つ
    メリット4.所得税の節税に役立つ
    1-2.2つのデメリット
    デメリット1.空室に注意しなくてはいけない
    デメリット2.トラブル対応をしなくてはいけない
  • 2.サービス付き高齢者住宅
    2-1.2つのメリット
    メリット1.安定収入が見込める
    メリット2.社会貢献ができる
    2-2.2つのデメリット
    デメリット1.多額の投資が必要
    デメリット2.運営を誰に任せるかで成否が決まる
  • 3.戸建賃貸
    3-1.3つのメリット
    メリット1.土地の形状を問わない
    メリット2.流動性が高い
    メリット3.入居者の質がいい
    3-2.2つのデメリット
    デメリット1.家賃収入が0になるリスクがある
    デメリット2.費用がかかる
  • 4.駐車場
    4-1.3つのメリット
    メリット1.初期投資額が少ない
    メリット2.途中で転用できる
    メリット3.立地を問わない
    4-2.2つのデメリット
    デメリット1.税制上の優遇措置がない
    デメリット2.自走式・多段式の場合は注意
  • 5.まとめ 結局、一番大事なのは?

1.アパート・マンション経営

まず、個人事業主として、国民健康保険に入る場合を考えてみましょう。知っておきたい知識をまとめました。

アパート・マンションを建て、家賃収入を得ることを目的とした不動産投資です。

1-1.4つのメリット

次の4つのメリットがあります。

メリット1.毎月の現金収入がある

アパート・マンションに入居者がいれば、毎月家賃を払ってくれます。

つまり、安定した現金収入が見込めるのです。特に、会社やご自分のビジネスをリタイヤされた後なら、私的年金としても活用できるでしょう。

メリット2.固定資産税と都市計画税の節税に役立つ

通常、土地や建物を保有していれば、固定資産税(評価額の1.4%)や都市計画税(評価額の0.3%)がかかります。

しかし、更地にアパート・マンションを建てれば、節税になるのです。どのくらい節税になるかまとめました。

土地 固定資産税:1/6に減額
都市計画税:1/3に減額
建物 3年間にわたり固定資産税・都市計画税ともに1/2に減額
※3階建以上の中高層耐火建築物については5年間
メリット3.相続税の節税に役立つ

土地・建物の両方について、相続税の節税に役立ちます。

まず、土地についてですが、人に貸している場合は、相続が起こったからと言って、簡単には明け渡してもらえません。

そこで、借地権(土地を借りている人の権利の割合)分の土地の評価を差し引くことができます。

アパート・マンションを人に貸していた場合、「貸家建付地」となり、借地権割合と借家権割合(建物を借りている人の権利の割合)をかけた分を更地の相続税評価額から差し引くので、さらに相続税額が安くなるのです。

さらに、「小規模宅地等の評価減」と言って、一定の条件を満たせば相続税評価額は50%まで減額されます。

また、建物についてですが、借りている人=借家人の住んでいる建物の場合、借家権を考慮しなければいけません。

相続税評価額(=固定資産税評価額)から差し引く借家権割合は30%となっています(※)。

これを踏まえ、建物の相続税評価の計算式を示してみました。

【建物の相続税評価(例)】

1億円(相続税評価額=固定資産税評価額)×(1-0.3)=7,000万円(建物の相続税評価額)

※大阪国税局管内の特定地域(市政地・路線価格設定地域)については40%。

メリット4.所得税の節税に役立つ

アパート・マンション経営をすれば、家賃収入が生じるので確定申告をしなければいけません。

家賃収入は不動産所得となるので、アパート・マンション経営にかかった諸費用や減価償却費を経費として差し引けます。

そのため、所得税は安くなるのです。さらに、青色申告の届出を済ませれば、次のメリットも受けられます。

  • 65万円の特別控除が受けられるので、かなり所得税が安くなる。
  • 家族を従業員として雇い、給料をわたせば、青色専従者給与として必要経費にできるので、結果として所得税が安くなる。
  • 赤字が生じた場合、3年間繰り越せるので、やはり所得税は安くなる。

1-2.2つのデメリット

もちろん、デメリットもあります。主に次の2点が指摘できるでしょう。

デメリット1.空室に注意しなくてはいけない

アパート・マンション経営においては、空室を作らないことが一番大事になります。空室になったら家賃収入が入らなくなってしまうからです。

そこで、空室を作らないためには次の点に注意しましょう。

  • アパート・マンションを建てるときは、立地を吟味し、あまりにへんぴなところは避ける。
  • 高すぎず、安すぎずの「適切な家賃設定」をする。

コンスタントに借手がつくかどうかをしっかり考える必要がありそうです。

デメリット2.トラブル対応をしなくてはいけない

ある意味、空室よりやっかいかもしれません。

入居者が家賃を払ってくれない、隣同士で「ご近所トラブル」を起こした……など、アパート・マンション経営はトラブルがつきものです。

はっきり言いましょう。

素人には対処できません。最初からしっかりした管理会社を付けるのがとても大事です。

もし、経営していくなかで管理会社の対応に疑問を覚えたら、変えるのも選択肢に入れましょう。

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2.サービス付き高齢者住宅

いわゆる「老人ホーム」です。土地活用の手段として注目されていますが、メリットとデメリットは何でしょうか?

2-1.2つのメリット

次の2つのメリットがあります。

メリット1.安定収入が見込める

ご存じの通り、日本は高齢化社会に突入しています。

少子化が解消されない限り、この傾向は続いていくと思われるので、サービス付き高齢者住宅にも一定の需要が見込めるでしょう。

また、サービス付き高齢者住宅に関しては、都道府県知事の認可を得る際に20年以上の賃貸契約を結ぶことが条件となっています。

長期にわたり、安定収入が見込めるのは大きなメリットでしょう。

メリット2.社会貢献ができる

不動産投資をして、、社会貢献もできればもっと素晴らしいのではないでしょうか。

サービス付き高齢者住宅を作り、入居者とそのご家族から感謝される経営ができていれば、十分な社会貢献になります。お金には代えられないものを得られるのも、大きなメリットでしょう。

2-2.2つのデメリット

一方で、次に挙げるデメリットもあります。

デメリット1.多額の投資が必要

サービス付き高齢者住宅の場合、階段や通路の手すり、エレベーターなど、一般の建物に比べて備えなければいけない設備が多いです。

不審者の侵入に備え、セキュリティシステムを導入するのも課題でしょう。運営にはお金がかかります。

デメリット2.運営を誰に任せるかで成否が決まる

サービス付き高齢者住宅については、しっかりした教育・福利厚生制度を設けている社会福祉法人・企業を見つけられるかどうかがカギです。

「自分は土地と建物だけ提供して、運営は人に任せたい」という気持ちでは、なかなかうまくいきません。

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3.戸建賃貸

一戸建てを作り、それを人に貸す不動産投資です。メリットとデメリットをまとめました。

3-1.3つのメリット

次の3つのメリットがあります。

メリット1.土地の形状を問わない

アパート・マンション、サービス付き高齢者住宅の場合、ある程度まとまった大きさの土地が必要になります。

また、変形している土地ではデッドスペースが多くなってしまい、効率よく配置はできません。

一方、一戸建ての場合は少ない、変形したスペースであっても設計次第では建設できます。土地の形状を問わないので、チャレンジしやすいです。

メリット2.流動性が高い

不動産投資をする場合、状況の変化に強い体制を整えるのはとても大事です。

相続・事業の失敗などのリスクが生じた場合でも、一戸建てなら切り売りできます。

アパート・マンション、サービス付き高齢者住宅のように、まとめて売る必要はないからです。

メリット3.入居者の質がいい

アパート・マンションに比べると、一戸建ての賃料は高めに設定されます。そのため比較的年収が高く、質のいい入居者が集まるのが大きなメリットでしょう。

3-2.2つのデメリット

一方で、デメリットもあります。

デメリット1.家賃収入が0になるリスクがある

一戸建ての場合、入居者が見つからない期間の家賃収入は0になってしまいます。

一棟しか所有していない場合、運転資金が枯渇するリスクと隣り合わせです。

シェアハウスにしてコンスタントに家賃収入が入る体制を整えるなどの対策が必要でしょう。

デメリット2.費用がかかる

一戸建ての場合、新築するにはかなりのお金がかかります。また、建てた後でも、利用状況や時代の変化に応じたメンテナンスを行わなければいけません。

ある程度の資金がないと参入するのは難しいでしょう。

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4.駐車場

車を使う以上、駐車場も絶対必要になります。そこで、駐車場経営をする際のメリット・デメリットについても考えてみました。

4-1.3つのメリット

次の2つのメリットがあります。

メリット1.初期投資額が少ない

平面駐車場の場合、看板と簡単な仕切りを用意すれば十分なので、ほとんど費用は掛かりません。

立体駐車場にした場合、ある程度の出費は必要になりますが、建物を建てるよりはずっと安く済みます。

「あまり費用はかけられないけど、とりあえず何か不動産投資をしてみたい」と思う方にはおすすめです。

メリット2.途中で転用できる

アパート・マンション、サービス付き高齢者住宅、戸建住宅の場合、借地借家法の規定があるため、途中で立ち退いてもらうのはとても難しいです。

ただし、駐車場の場合は事前に通告をすれば、比較的簡単に立ち退いてもらうことができます。

そのため、途中で土地の売却、アパート・マンション建築を考え始めた場合、すぐに転用できるのが大きなメリットです。

また、相続税を物納する場合にも使えます。

メリット3.立地を問わない

アパート・マンション、サービス付き高齢者住宅、戸建住宅の場合、立地が悪いと入居者が集まりません。

しかし、駐車場の場合は、多少立地が悪くても利用してもらえる確率は高いです。

4-2.2つのデメリット

一方で、デメリットもあります。次の2点です。

デメリット1.税制上の優遇措置がない

固定資産税の場合は更地評価、相続税の場合は自用地評価がなされるため、税制上の優遇措置はありません。節税目的には適さない手段でしょう。

デメリット2.自走式・多段式の場合は注意

自走式・多段式の場合、建築物とみなされます。建築基準法の規定を守らないと建てられないケースもあるので注意してください。

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5.まとめ 結局、一番大事なのは?

今回、土地を活用した不動産投資について、様々な方法のメリット・デメリットをまとめてみました。

どの方法も一長一短があるので、一概に「これなら大丈夫です!」とは言えません。

一番大事なのは、ご自分の現状や夢にあったプランを提案し、着実に実行してくれる不動産会社や専門家を見つけることです。

「自分だけではどうしようもない」と思ったら、迷わず専門家に相談してくださいね。

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