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消費税:土地、建物の按分方法

居住用の建物や別荘を譲渡した場合

建物と土地を一括で買った場合、建物代金が区分されていないときは、建物代金はどのように計算したらよいでしょうか?

国税庁のタックスアンサー(http://www.nta.go.jp/taxanswer/shohi/6301_qa.htm#q1)では、以下のような回答があります。

  1. 譲渡時における土地及び建物のそれぞれの時価の比率による按分
  2. 相続税評価額や固定資産税評価額を基にした按分
  3. 土地、建物の原価(取得費、造成費、一般管理費・販売費、支払利子等を含みます)をもとにした按分

などの方法により、土地と建物部分を合理的に区分する必要があります。

契約書によっては、消費税の金額の記載がない場合があり、そのときは「合理的な方法」によって、不動産の取引総額を按分する必要があります。

土地と建物の譲渡対価が区分していない場合はもちろん、対価が区分されて明示されてはいても、客観的にみて建物の対価が過大である場合は「合理的に区分」されていないとみなされます。

実際の計算方法

土地と建物の一括取引の場合、通常の不動産取引では、固定資産税評価額を基にした按分で建物代金を導きだすケースが多いです。

(例)土地 200万円 建物400万円の固定資産税評価額の場合

不動産全体に占める建物の割合は、400万円 ÷ (200万円 + 400万円)=66.6%

売買取引が2000万円ならば、

  • 建物 2000万円 × 66.6% = 13,320,000円
  • 土地 2000万円 - 13,320,000円 = 6,680,000円

土地と建物の購入価格は、不動産賃貸業の所得についての税額に影響を与える重要なデータです。

固定資産税評価額とは?

市区町村で管轄の不動産について評価した金額のことです。

記載されている消費税から建物価格を算出する方法

契約書に土地と建物の按分費の記載はないが、消費税が記載されている場合は、その消費税からの逆算により建物価格を算出することができます。

消費税額 ÷ 0.05(平成26年4月1日以降は0.08) = 建物価格

(例)売買取引額 2000万円 (内消費税 666,000円)
666,000円 ÷ 0.05 = 13,320,000円

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