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不動産投資の金利上昇リスクとは?

ローンを組んで不動産投資を行う場合、あらかじめ金利を想定したうえで計画を立てる必要があります。

金利には固定金利・変動金利の2種類がありますが、変動金利を選択した場合は金利上昇リスクが伴うからです。

つまり、ローンを組んだ後に金利が上昇し、当初想定していたよりも高い利息が発生してしまうになるのです。

ただ、一般の住宅購入に比べると不動産投資の金利上昇リスクはそれほど深刻ではないという見方もあります。

なぜなら「金利の上昇は物価の上昇とリンクする形で進んでいく」からです。

つまり、物価が上昇するのに合わせて家賃を上昇させれば金利上昇分をある程度補うこともできるわけです。

不動産投資のメリットにはインフレへの強さが挙げられますが、こうした金利上昇リスクに対する備えとしても適しているのです。

金利上昇局面でのリスクとは?

とはいえ、金利上昇がまったくマイナスにならないというわけではもちろんありません。

不動産物件は経年とともに確実に資産価値が低下していきますし、経営の途中で修繕やリフォームなどの費用がかかります。

物価が上昇していればこれらの負担額も多くなりますし、物価が上昇したからといってすぐに家賃に反映させるわけにはいかない面もあります。

また、インフレに強いメリットは安定した家賃収入を得ていることが前提です。思うように入居者が集まらない時期が続くと金利上昇の負担増が重くのしかかってきます。

金利負担上昇の例

では金利が上昇することでどの程度負担が増すのでしょうか。

試しに1億円を20年返済の形で融資を受けたケースを見てみましょう。

金利が3パーセントの場合、単純計算で月々の返済額は58万円。 これが1パーセント上昇すると60.6万円と2.6万円の負担増となります。

大した金額ではないと思う人も多いかもしれませんが、この全額を家賃に添加した場合には一戸につき1000円~2000円程度の上昇となります。入居者がこの値上げに納得するでしょうか。

しかも先にあげたように空室リスクも伴います。

固定金利のローン

こうした金利上昇リスクを回避するためにはあらかじめ固定金利のローンを組む方法があります。

事業者ローンの場合はある一定の条件(省エネ・バリアフリー設備など)を満たした場合に長期固定金利での融資を行っている金融期間があります。

それからローンを組む段階でできるだけ低い金利の商品を選ぶこと。そうすれば少々上昇しても負担増を最小限にとどめることができます。

複数の銀行を回って相談したり、不動産会社から銀行を紹介してもらうことで低金利のローンを見つけるようにしましょう。

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