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譲渡費用とは?:不動産を売却したときの譲渡所得の計算方法その2

譲渡所得 = 譲渡収入金額(注) - (取得費 + 譲渡費用)

譲渡所得の計算式にある「譲渡費用」は、次のようなものをいいます。

  • 土地、建物を譲渡するために支払った仲介手数料
  • 譲渡したときに支払った印紙税(売主が負担したもの)
  • 譲渡するために支払った登記費用、登録費用(登録免許税や司法書士報酬等)
  • 売却のための広告料
  • 測量費
  • 売却交渉のための交通費、宿泊費
  • 各種調査費用(アスベスト調査、耐震診断など)
  • 土地を譲渡するためにその土地の上にある建物等を取り壊した場合のその取壊しに要した費用、およびその建物等の資産損失相当額
  • 譲渡するために借家人を立ち退かせる立退料
  • 有利な条件で譲渡するために契約を解除したときの違約金

譲渡費用とは、土地や建物を売るために直接かかった費用のことをいいます。建物の取壊し費用の他にも建物の未償却残高相当額も含まれます。

[建物取得費(未償却残)]+[取壊し・除却による支出費用]-[取壊し・除却により発生した廃材の処分価格]

譲渡費用に含まれないもの

  • 固定資産税、都市計画税
  • 家財等の引っ越し費用
  • 抵当権抹消登記に要した費用
  • 相続の名義変更登記費用等
  • 売却代金の取り立てに要する費用(弁護士費用など)
  • 譲渡所得の申告のために支払った税理士報酬

以上は譲渡費用とはなりませんので注意しておきましょう。

土地と建物を一括で購入した場合に土地建物の区分がわからないときはどうする?

土地と建物を一括で購入した場合、契約書にそれぞれの土地と建物の価額が明記されていれば何も問題ないのですが、価額が明記されていないということも少なくありませんね。

では、そんなときどうしたら良いでしょうか?

そんなときは、「建物の標準的な建築価額表」を用いて建物の取得価額を計算するとこが認められているんです。

建物の標準的な建築価額とは、建物の構造や建築年数ごとに1㎡あたりの標準的な建築価額を定めたものに建物の床面積を乗じることで、建物の取得価額を導きだそうとするものです。

建物の取得価額 = 建物の標準的な建築面積 × 建物の床面積

土地の取得価格は、全体の購入金額から、上記の計算から出した建物の取得価額を差し引けば、導きだせますね。

(参考)

国税庁:建物の標準的な建築価額表

http://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinkoku/shotoku/tebiki2011/kisairei/joto/pdf/014.pdf

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